如何向法院提起商品房糾紛訴訟
購(gòu)房糾紛是指在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就購(gòu)房事宜發(fā)生糾紛，這種糾紛既包括房屋質(zhì)量問(wèn)題、房屋配套設(shè)施不完善問(wèn)題等房屋本身存在的問(wèn)題，也包括房屋交付使用后，由于開(kāi)發(fā)商未按照合同約定履行房屋交付義務(wù)導(dǎo)致購(gòu)房人產(chǎn)生爭(zhēng)議。當(dāng)購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往以購(gòu)房合同存在解除先決條件為由拒絕履行責(zé)任，也有可能因履行不成而向法院提起訴訟，或因未按照合同約定給付房屋首付款等原因要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
商品房交付使用后產(chǎn)生的糾紛主要有：
一是房屋質(zhì)量問(wèn)題；
二是購(gòu)房人違約，導(dǎo)致合同不能履行；
三是按揭貸款銀行拒貸；
四是買(mǎi)受人違約，不能取得該房屋。
根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，商品房的交付期限為出賣(mài)人交付房屋時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)人為起訖商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立之日起三十日內(nèi)提醒買(mǎi)受人進(jìn)行驗(yàn)收﹔在合理期限內(nèi)未進(jìn)行驗(yàn)收的，視為沒(méi)有瑕疵﹔因質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人約定處理。
1.按照《合同法》第57條第2款規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益﹔但是，損失賠償額不足以彌補(bǔ)合同履行后應(yīng)當(dāng)有的或者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利的除外”中確定違約金在房產(chǎn)價(jià)格上漲后賠償比例的上限應(yīng)高于因違約所帶來(lái)的損失；
違約金與賠償金的比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約事實(shí)和損失程度確定，但最高不得超過(guò)應(yīng)付金額50%。一般來(lái)講，按照合同約定購(gòu)房者可以獲得的利益是商品房的價(jià)值，因此購(gòu)房者在實(shí)際損失中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任是對(duì)開(kāi)發(fā)商有信心，在這種情況下業(yè)主一般不會(huì)拒絕出賣(mài)人向其支付房屋首付款。但是如果購(gòu)房者不按照約定交納房?jī)r(jià)款，那么該違約金是否應(yīng)該根據(jù)合同約定進(jìn)行調(diào)整呢？
2.因房屋質(zhì)量問(wèn)題致使買(mǎi)受人合法權(quán)益受到損害的，根據(jù)《合同法》第57條第2款規(guī)定“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)人交付房屋時(shí)予以告知﹔出賣(mài)人在合理期限內(nèi)未進(jìn)行驗(yàn)收的，視為沒(méi)有瑕疵”中規(guī)定要給予購(gòu)房人合理的補(bǔ)償。
在《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第一百一十條規(guī)定：“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。”因此，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有進(jìn)行交付之前對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題的告知并不是絕對(duì)的免責(zé)事由。對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題引起的糾紛需按照購(gòu)房合同履行期間相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定予以處理。
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