上海律師_什么情況下可直接向開發商索要違約金
上海房產律師說，買賣房子的過程中，我們會和房地產開發商打交道，那么開發商違約的常見情形有哪些?從最開始的看房，到洽談簽訂購房合同再到最后的驗房和交房，實際上都是一個完成的合同的簽訂和履行的過程，下面上海房產律師就來講講開發商違約的常見情形。
所謂開發商違約，就是指在后續履行合同的過程中，開發商出現了與合同約定不一致的地方，損害了買房人的合法權益。以下為開發商常見幾種違約情形：
1、房屋質量不符合合同約定的標準
我們在選房、簽訂合同時，正是對房子的面積和質量確定下來，而實踐中，譬如承重墻、梁開裂;外墻、外窗、衛生間滲水;墻面不垂直;大面積的空鼓等情況出現，這實際上開發商違約的表現。實踐中，針對房屋質量的問題，具體可以分兩類情況處理：
一是普通的房屋質量問題，開發商有質量保修的責任。
二是嚴重的房屋質量問題，譬如房屋主體質量不合格或嚴重影響居住使用的，買房人可主張退房和賠償損失。
2、房產證逾期未辦下來的
逾期辦證的，按合同約定承擔逾期辦證的違約責任，逾期辦證超過一定期限，買房人可以主張退房，如實際損失超過合同約定的違約金的，可以按實際損失來主張。
那么這里的“一定期限”是多久呢?
這里所講的“一定期限”其實是在合同約定的交房日到了以后，給開發商發房屋催交通知書，在其后三個月合法期限內開發商仍不能交房的，有權要求退房。開放商應該按照合同約定，返還買房人已付的房款及產生的活期利息，約定有違約金的，可以一并賠付。
【法條鏈接】《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。
3、如宣傳與實際交付的房子不一致
房子的地理位置、基本價格、面積、戶型、裝修標準、小區綠化、物業管理、周邊配套等與實際不符。上海律師事務所律師說，這種情況也常見，很多人以為是虛假宣傳，見怪不怪，實際上是開發商違約!!
因為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
4、不合理收費
出現了合同約定以外，又沒有法律依據的收費，譬如手續費;面積補差款;產權代辦費;產權證分戶圖表費等等。
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