購買的商品房違反合同需要賠償嗎
購房人違反合同約定而導致合同不能履行時應當按照《合同法》第57條規(guī)定的違約金予以賠償。
違約金的規(guī)定在我國的立法過程中并不是一個新課題。但是，在司法實踐中往往將其與《合同法》第18條、第57條相混淆，成為購房人違約導致合同履行不能的損失賠償條款。該條款規(guī)定：當事人一方違約后，對方應當根據違約情況所產生的影響，依照《合同法》第117條之規(guī)定請求其承擔違約責任。
違約金數額的確定以當事人實際履行的金額為標準，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。該條款沒有區(qū)分約定違約金與實際損失之間的關系是明顯不當。故法院不予支持。
1.購房人支付了全部房款且合同約定為按揭貸款貸款方式的可解除商品房買賣合同糾紛訴訟請求法院應根據當事人之間的爭議事實來認定糾紛事實。
購房人因銀行貸款尚未取得銀行貸款審批批準，但在合同約定的期限內交付了全部房款，且無證據證明其交付的房款并非按揭貸款所需。此時，該事實有可能成為法院認定房地產開發(fā)企業(yè)履行了合同義務而無需返還已付房款的理由。
房地產開發(fā)企業(yè)雖未收到購房人出具的《商品房買賣合同》，但其并非合同當事人，根據我國《合同法》第九十三條第二款規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)已經履行了其主要義務，不能實現其預期利益的情形下，其無權請求解除雙方簽訂的商品房買賣合同。根據上述法律規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)違反上述法定義務與購房人簽訂了商品房買賣合同，該情形屬于可解除商品房買賣合同糾紛，其訴訟請求是解除商品房買賣合同。
從司法實踐來看，此類案件中除要求開發(fā)商承擔違約責任外，還要求其承擔違約責任的數額要遠遠超過其他情況下法院依法判令解除商品房買賣合同后購房人返還已付購房款及利息并賠償損失，并且開發(fā)商有權以此為由主張該糾紛不予解決；在訴訟中要求將《商品房買賣合同》進行公證、變更或者解除（如將預售許可變更為現房）。如法院判決不予采取保全措施或駁回訴訟請求，可導致糾紛在起訴時無法得到解決。
2.購房人請求人民法院或者仲裁機構確認其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同無效或解除的法律后果的訴訟請求主要是由于購房人與開發(fā)商之間對商品房買賣合同簽訂后是否有效或者約定是否合法而產生爭議和糾紛。
對此，人民法院或者仲裁機構應該根據實際情況依法作出裁判或者裁決。《商品房買賣合同司法解釋》第十四條規(guī)定：“商品房買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定無效、被撤銷或者解除后，購房人請求確認合同無效，應當根據公平原則按照當事人之間協商一致的意見確定當事人之間的權利義務。”但對于合同約定有效或者約定的法律后果無效或解除行為，人民法院或仲裁機構應當結合當事人之間事先達成的協議或通過訴訟途徑予以確認。
對此，購房人要求確認無效或者解除合同的訴訟請求能否得到支持，首先應判斷雙方所簽訂商品房買賣合同是否有效以及是否存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形以及雙方協商一致達成協議或通過訴訟途徑予以確認合同無效或解除是正當而合理的。其次，購房人對購房款沒有明確約定是否存在逾期交房或者辦理貸款審批手續(xù)不知情等情形屬于其自身原因導致合同無效或者解除應當由開發(fā)商承擔責任。
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