上海房產合同律師：有關房產合同法律效力的問題
上海房產合同律師淺談有關房產合同的相關法律規定。
一、房地產合同的效力
合同的效能便是合同的法律約束力，是指法律賦與依法成立的合同擁有束縛各方當事人的強制力。當事人訂立合同是一種經由滿意的民事行動，假如吻合法律規定的前提，便是一種民事法律行動，在法律上發生約束力。《民法通則》第55條規定：民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。也就是說，訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，就在產生了法律上的約束力，否則不產生法律效力。
不發生法律效能的合同為無效合同。1999年10月1日起執行的《中華人民共和國合同法》規定合同有效的前提是：（一）一方以訛詐、勒迫的手法訂立合同，侵害國家好處；（二）歹意勾通，侵害國家、集體或第三人好處；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
房地產合同是所以合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不但要遵照《民法公例》，《合同法》的規定，還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關批準、登記手續，這樣合同才能產生法律效力。
二、有效房地產合同的處理
《合同法》第56條規定：“有效的合同或被撤消的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規定：“合同有效或許被撤消后，因該合同獲得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
有效的房地產合同也應按上述規定來處置。歸納綜合起來，法律對有效合同的處置主要是：（一）返還財產或折價賠償；（二）賠償損失。對于非過錯方也需承擔一定的法律后果，但在具體處理上，應遵循以下原則。
（一）公平原則
房地產開發計劃是一種民事行為，《民法公例》第4條規定：民事舉止應該遵照被迫、公道、等價有償、誠懇信譽的準則。在對有效房地產合同的處置中，也應貫徹這一準則。比如因未辦理房屋租賃許可證而致使租賃合同有效時，租賃關系有效，承租方應將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節，承租方既便沒有過錯，但其確實也使用了出租方的房屋，屬實際受益人，應考慮讓無過錯的承租方支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過估價部門進行評估）。
（二）防止累訟原則
房地產合同糾紛案件中每每存在多種法律關系，對一種法律關系認定有效后，會影響到其余的法律關系，是以，在有效房地產合同的處理上能夠思量盡量周全協調，減少訴訟程序。比如在確權案件中同時存在房屋抵押關系和房屋買賣關系，如果認定買賣關系有效，抵押關系無效，這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問題，應責令有關當事人中止他項權利登記備案，以保證買賣關系的確認。
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