上海律師表示：近年來，農(nóng)村房屋買賣交易越來越多，人們形象地稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”交易。那么實(shí)務(wù)中應(yīng)如何認(rèn)定該類合同的效力呢？上海律師結(jié)合相關(guān)案例、觀點(diǎn)為你講述。

　　【裁判規(guī)則】

　　1.村民將在村集體所有的土地上建設(shè)的房屋出售給不屬本村的村民,合同無效 

案例要旨：非本村村民購買集體土地上的房屋，因違反《土地管理法》的規(guī)定，侵害了村集體其他成員宅基地使用權(quán)，合同應(yīng)屬無效。

　　2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效

案例要旨：宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。根據(jù)國(guó)家政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因購買農(nóng)村宅基地或者房屋而與農(nóng)民所訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。出賣人對(duì)合同無效負(fù)主要責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的信賴?yán)鎿p失。

　　3.城市居民購買農(nóng)村房屋應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史背景、現(xiàn)有占有關(guān)系等考慮其效力，不宜直接認(rèn)定為無效 

案例要旨：因城市居民購買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，不能一概認(rèn)定為無效。

　　4.對(duì)確認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效的糾紛要綜合評(píng)定 

案例要旨：對(duì)確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的糾紛要根據(jù)交付時(shí)間的長(zhǎng)短，結(jié)合房屋本身的重置成本價(jià)、土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，作出綜合的評(píng)定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴(kuò)建帶來的添附價(jià)值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補(bǔ)償預(yù)期的巨大經(jīng)濟(jì)利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財(cái)產(chǎn)損失。

　　【司法觀點(diǎn)】

　　一、農(nóng)村房屋主要包括宅基地房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”兩類

　　就廣義而言，所謂農(nóng)村房屋，是建造于集體所有的土地上的房屋，系相對(duì)于在城鎮(zhèn)區(qū)域開發(fā)的建造于國(guó)有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”兩類。宅基地房屋系村民在審批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村房屋。

　　物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”土地管理法第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”第三款規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”上述法律確立了“一戶一處宅基地”原則，農(nóng)村村民主要通過申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)的方式取得宅基地使用權(quán)，由于法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章未對(duì)宅基地使用權(quán)及宅基地房屋所有權(quán)登記發(fā)證進(jìn)行明確規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中大部分宅基地及地上房屋并未進(jìn)行權(quán)屬登記，近幾年這項(xiàng)工作正在推進(jìn)，從目前有關(guān)法律、行政法規(guī)及政策的規(guī)定及精神看，農(nóng)村村民享有宅基地使用權(quán)及宅基地房屋所有權(quán)，并不需要登記作為生效要件，故未進(jìn)行權(quán)屬登記并不影響農(nóng)村村民對(duì)于該兩項(xiàng)權(quán)利的取得。

　　而“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律概念，一般是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建于農(nóng)村集體建設(shè)用地、甚至于農(nóng)業(yè)用地上的農(nóng)村房屋權(quán)屬，往往取決于建造者是否獲得行政部門有關(guān)土地規(guī)劃、建設(shè)審批。未履行合法審批程序，因違反土地管理法規(guī)，建造者無法取得房屋所有權(quán)，此類房屋在性質(zhì)上應(yīng)歸屬于違法建筑，無法獲得國(guó)家法律認(rèn)可，自然也無法辦理權(quán)屬登記。紀(jì)要（《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》）第十九條并未涉及后者，而是僅針對(duì)宅基地房屋買賣的情形作出了規(guī)定。

　　二、根據(jù)國(guó)家政策，人民法院不應(yīng)支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買房屋的訴訟請(qǐng)求

　　我國(guó)《物權(quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而我國(guó)土地管理法及其管理?xiàng)l例等并未對(duì)宅基地上農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓作出明確的禁止性規(guī)定。最早作出明確的禁止性規(guī)定的是國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知第2條第2款規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

　　2004年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》又進(jìn)一步規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。2004年12月24日，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”

2007年12月11日，國(guó)務(wù)院又專門召開會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管理制度，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、購買農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。從這些政策性規(guī)定來看，國(guó)家為了維護(hù)農(nóng)村集體土地秩序，是一向嚴(yán)厲禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的。而根據(jù)我國(guó)《民法通則》第6條規(guī)定，“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”。由此可見，農(nóng)村房屋雖然可以買賣，但城鎮(zhèn)居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，應(yīng)以國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》來認(rèn)定該通知后售予城鎮(zhèn)居民的農(nóng)村房屋買賣合同無效。

　　三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認(rèn)定此類交易合同有效

　　禁止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，是現(xiàn)行法律和政策的基本原則，相關(guān)買賣合同無效，這是處理此類糾紛案件的認(rèn)定基準(zhǔn)或者說一般原則。但是維護(hù)交易的安全、穩(wěn)定是合同法的立法宗旨，在具體個(gè)案中，在與國(guó)家法律、法規(guī)、政策基本規(guī)定和精神不相沖突的情形下，也可根據(jù)實(shí)際情況作靈活處理。故城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認(rèn)定此類交易合同有效，維護(hù)其合同效力。

　　1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果所買賣的房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　3.城鎮(zhèn)居民購買房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　4.買受人、協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的。可以依法認(rèn)定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　5.在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，應(yīng)認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　6.對(duì)同一房屋經(jīng)過多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手買受人的身份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。 

　　7.城鎮(zhèn)居民購買的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房所在小區(qū)辦理了相關(guān)征地和出讓、規(guī)劃、施工驗(yàn)收，補(bǔ)交土地出讓金、交易稅費(fèi)等，依法完善了商品房出售的合法化手續(xù)的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效，由合同當(dāng)事人合理承擔(dān)有關(guān)土地出讓金、交易稅費(fèi)等費(fèi)用。 

　　【法律依據(jù)】

　　1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2004修正)

第六十三條　農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

　　2. 國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》

第二條第二款  農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　　3.國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知

第十三條第一款  嚴(yán)格日常監(jiān)管制度。各地要進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

　　4.《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》
　　19.在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請(qǐng)求返還購房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯(cuò)等因素予以確定。
　　綜上所述，你對(duì)如何認(rèn)定城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同效力？還有什么疑問嗎？那么請(qǐng)聯(lián)系上海律師咨詢，為您答疑解惑！

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