上海交房時(shí)開(kāi)發(fā)商能否要求業(yè)主預(yù)交物業(yè)費(fèi)
上海房產(chǎn)合同糾紛律師：房屋的交付一般包括開(kāi)發(fā)商的通知收房、房屋相關(guān)資料的出示與交付、購(gòu)房者的質(zhì)量驗(yàn)收，簽署書(shū)面確認(rèn)文件、領(lǐng)取房屋鑰匙等環(huán)節(jié)。
除當(dāng)事人另有約定的，房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。交房是房屋損毀、滅失風(fēng)險(xiǎn)劃分的標(biāo)志，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，購(gòu)房者繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)。
上海房產(chǎn)合同糾紛律師：實(shí)踐中，基于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司或存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司交房的情形較為常見(jiàn)，但物業(yè)公司交房時(shí)要求買受人預(yù)繳物業(yè)費(fèi)用，方可領(lǐng)取鑰匙，上述交房規(guī)則是否合法？這也是本案糾紛的爭(zhēng)點(diǎn)所在。
購(gòu)房人領(lǐng)取房屋鑰匙時(shí)是否應(yīng)當(dāng)先行支付物業(yè)費(fèi)？一般而言，開(kāi)發(fā)商基于其與買受人簽訂的商品房銷售合同，負(fù)有向買受人在一定期限內(nèi)交付房屋的合同義務(wù)；但物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系一般形成于業(yè)主方與物業(yè)公司之間。
上海房產(chǎn)合同糾紛律師：換言之，商品房銷售合同與物業(yè)服務(wù)合同系兩重法律關(guān)系，兩者無(wú)必然交集，如商品房銷售合同中對(duì)預(yù)繳物業(yè)費(fèi)無(wú)特別約定，則買受人收房時(shí)無(wú)須先行繳納物業(yè)費(fèi)。
開(kāi)發(fā)商以此拒絕交房造成買受人遲延收房的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
此外，開(kāi)發(fā)商須嚴(yán)格按照合同約定的方式、程序、期限進(jìn)行交房。商品房預(yù)（銷）售合同中一般約定，開(kāi)發(fā)商需在交房前的一定期限內(nèi)書(shū)面通知買受人。
上海房產(chǎn)合同糾紛律師：因此開(kāi)發(fā)商按期交房，首先應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式及合同約定的送達(dá)方式向購(gòu)房人告知，若開(kāi)發(fā)商未完整履行合同約定的通知義務(wù)。
買受人可相應(yīng)延后或不收房。對(duì)于收房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要求先行支付銷售合同未涉及的物業(yè)費(fèi)、先行簽署收房文件后驗(yàn)房等，此類情形違反合同約定的交房程序，買受人有權(quán)拒絕，由此產(chǎn)生逾期交房的違約責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
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