上海房產律師：物業(yè)費可以隨意漲嗎？
摘要：物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務時，可以根據物業(yè)服務合同的約定向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)費。那么，物業(yè)費可以隨意漲嗎?下面由小編詳細講解。
一、物業(yè)費可以隨意漲嗎?
1、物業(yè)管理費的標準，應以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。除因政府調整價格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司不得單方面提價。雙方應按物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理費的標準來執(zhí)行，一方如果擅自變更，應承擔違約責任：可由物價部門進行調處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。
2、漲物業(yè)費的重要前提。物業(yè)公司可以在合理范圍內上調物業(yè)費，但有一個重要前提，即經過業(yè)主同意。物業(yè)公司調整物業(yè)費有一個重要前提，即物業(yè)服務企業(yè)要上調物業(yè)費前提是“接受業(yè)主的委托”。也就是說，物業(yè)費漲價要業(yè)主同意才行。按照規(guī)定，已經成立了業(yè)主委員會的小區(qū)物業(yè)費用由雙方商定，如物業(yè)提出漲價的要求，必須經過“占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主表決通過”。
二、什么情況下可以拒交物業(yè)費?
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
何謂“正當理由”?
從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現在三個方面：
第一，根據誠實信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時，應當進行調整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經濟秩序。
第二，誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協作關系。
第三，誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。因此，在司法實踐中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由，主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。
根據以上分析，我們認為，本條規(guī)定的“正當理由”，應當限定在物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交費用是基于正當的、合理的理由，才能構成業(yè)主拒交的“正當理由”。總之，司法實踐中要對“正當理由”認真審查，從嚴掌握，防止業(yè)主濫用“正當理由”損害物業(yè)服務企業(yè)合法權益。
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