看上海買賣合同糾紛律師怎么解決？

　　買方可以起訴到法院請求繼續(xù)履行合同，雙方合同尚未解除。雖然《房屋買賣合同》是買賣雙方簽訂的，但是《補充協(xié)議》是由買賣雙方和中介等三方簽訂的，合同具有相對性，只有三方共同簽字同意解除才有效，另外雙方約定解除，是附條件的，只有在二次貸款批不下來的情況下，雙方才解除合同，現(xiàn)在貸款批了，解除的前提也就不存在了。因此僅由買賣雙方簽訂的解除協(xié)議不發(fā)生解除合同的效力，房屋買賣合同仍有效。

　　近在一線城市的二手房交易市場，這樣的事情可不少見。我們來看看下面的案例：

        案例一：

　　2015年初，吳先生通過中介購買了蔣女士的一套二手房，《房屋買賣合同》約定房屋總價380萬元，首付160萬元，貸款220萬元。合同簽訂當日買方吳先生支付定金10萬元，30日內再支付150萬元首付款，批貸后15日內辦理房屋產(chǎn)權轉移登記手續(xù)。之后買賣雙方以及中介共同簽訂了《補充協(xié)議》，約定若貸款未批下來，賣方應協(xié)助買方，直至貸款批下來。

　　之后，買方吳先生向某銀行申請貸款，未批下來，吳先生想如果第二次也批不下來，不能無休止地貸下去，不如先說好如果再貸不下來就解除合同。吳先生就把自己的想法告訴了蔣女士，蔣女士也認為解除更好，于是二人未通過中介公司，就雙方自己寫了一份《解除協(xié)議》，約定解除雙方簽訂的房屋買賣合同及附加協(xié)議。

         第二次，銀行批貸了，吳先生馬上打電話給蔣女士說已經(jīng)批貸，約個時間一起去過戶。但蔣女士明確表示房子不賣了，要將定金和首付款退給吳先生。因為就在批貸這段時間，蔣女士這套房子已經(jīng)漲了幾十萬元，且已有買家表示愿意多出50萬元全款購買。
 

         依據(jù)雙方《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》的約定，批貸后15日內，賣方應協(xié)助買方辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。逾期不辦理的，賣方蔣女士構成違約。吳先生可以向法院起訴請求繼續(xù)履行合同。

　　在繼續(xù)履行合同的訴訟中，普遍存在一個障礙。現(xiàn)在大多數(shù)人買房都是貸款，貸款涉及到銀行或是公積金部門的利益，因此法院不能強制他們批貸。在貸款批不下來的情況下，如果買方想繼續(xù)履行合同，可能要支付全款，法院才可能判決繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過戶手續(xù)。如買方堅持以貸款方式付款，法院會駁回要求賣方協(xié)助辦理過戶的訴訟請求。本案中，吳先生已經(jīng)取得了批貸函，比較容易得到支持。
 

        案例二：

　　2013年9月18日李某與張某簽訂了一份《二手房買賣合同》，主要約定如下：張某將其名下位于深圳市龍崗區(qū)布吉街道某小區(qū)的一套面積85平的房產(chǎn)以102萬的價格轉讓給李某，李某應于簽約當日向張某支付15萬元定金，并應于2013年11月30日支付房款70萬元，2014年1月31日雙方應到不動產(chǎn)登記中心辦理房屋過戶手續(xù)，辦完過戶當天李某應將余款17萬元付清，在李某付清全部房款后張某向其交付房產(chǎn)，合同約定違約金20萬元。

　　合同簽訂后李某依約向張某支付了前2期款項合計85萬元，2014年1月23日李某發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已有人在裝修，經(jīng)詢問后張某告知房子已轉賣他人無法向李某交付，承諾向李某退還已付的85萬元，李某要求張某支付違約金并賠償損失被拒，遂起訴至法院要求

　　1、解除合同；

　　2、返還已付款85萬元并支付資金占用期間的利息損失；

　　3、支付違約金20萬元；

　　4、賠償超過違約金部分的實際損失55000元。

　　法院經(jīng)審理支持了李某的全部訴訟請求，對于因張某違約造成的損失，李某根據(jù)合同約定的應過戶時間的房屋市場價，在2014年1月31日該房屋市場價為1275000元，相比合同簽訂時房價漲了255000元，意味著因張某未按合同約定過戶交房導致李某在當時再購房需以高出255000元左右的價格才能買到同類房屋，如果不是張某原因李某本無需承擔該上漲后的費用，所以這高出的部分就是李某的損失，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，張某應承擔賠償損失等違約責任。

　　上海買賣合同糾紛律師 結合上述這個案例，法院對于買家的實際損失一般都支持約定房屋過戶時間的房屋市場價與合同約定的房價差額，如果合同約定的違約金高于實際損失，則買家可就高的違約金主張賣家的違約責任，如合同約定的違約金低于實際損失，則買家可以主張違約金的同時主張實際損失與違約金的差額部分。

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