11月6日，北京市房山區(qū)人民法院召開建筑漏水財產(chǎn)損害賠償糾紛典型案例新聞通氣會，發(fā)布建筑漏水糾紛典型特征和案例，給建筑施工者、管理者和居民以有益提示。上海房產(chǎn)糾紛律師來帶您了解相關情況。

　　一、涉樓房漏水相關糾紛案件基本情況

　　相鄰是指相鄰的不動產(chǎn)所有人或者使用人在行使所有權或者使用權時，因相互方便或者接受限制而產(chǎn)生的權利義務關系。相鄰各方應按照方便生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、交通、通風、照明等問題。給相鄰當事人造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

　　二、通過對近五年相關案件的調(diào)查，此類案件呈現(xiàn)出四個顯著特點:

　　第一，樓房漏水責任信息主體地位不明和漏水原因分析不明。

　　建筑信息工程項目質(zhì)量和人為影響因素方面都有自己可能發(fā)展造成漏水，判斷漏水原因是認定責任會計主體和責任能力大小的前提條件。建筑設計工程技術具有隱蔽性，在施工完成后大部分設備、設施被隱藏在墻體內(nèi)部，發(fā)生漏水后不能通過直觀的看出漏水源，另外如果是人為主要原因分析導致樓上漏水到下一層，也可能再加上房屋質(zhì)量管理問題，漏水至所有下層房屋，這就要求可能涉及到業(yè)主、承租人、裝修公司、相鄰樓層業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商等多個國家主體，審理中需要學生根據(jù)相關案件事實和證據(jù)可以確定侵權行為主體。

　　第二，漏水問題導致的財產(chǎn)造成損害企業(yè)范圍和價值不明。

　　一般來說，漏水導致的財產(chǎn)損失包括墻面、地面、家電家具及其他財產(chǎn)損失，但是當事人保留證據(jù)的意識不足，被浸泡后，在起訴至法院之前就已經(jīng)將房屋進行了重新的裝修、改造等，導致涉案財產(chǎn)的損害數(shù)額難以進行評估鑒定。甚至當事人聲稱有貴重物品，這些貴重物品比如珍藏字畫、珍貴藥材等有些無法確定價值的，受害方往往索要高額賠償。

　　第三，調(diào)撤率較高，訴前調(diào)解發(fā)揮作用大。

　　房山法院實行訴前調(diào)解原則，在訴訟前端設置人民調(diào)解員，對案情簡單、爭議不大、訴訟標的輕微的案件進行調(diào)解。因此，對于大多數(shù)原因明確、責任主體明確的建筑漏水案件，當事人可以在人民調(diào)解員和速裁法官的調(diào)解下達成調(diào)解協(xié)議，結案。

　　第四，少數(shù)案件需要司法鑒定，審理周期長。

　　審理此類案件需要確定樓房漏水發(fā)生的原因、因果關系、損害程度、修復費用等事項，這些事項牽涉到專業(yè)知識，在漏水原因難以確定、損失數(shù)額難以達成一致的情況下，法官進行現(xiàn)場勘驗后仍不能確定時，就需要委托專業(yè)機構進行鑒定。

　　三、給樓房建造者、管理者和居住者有益提醒：

　　第一，被漏水住戶或者企業(yè)業(yè)主應當在被漏水后積極發(fā)展采取實際行動以免擴大經(jīng)濟損失，對已經(jīng)成為造成的財產(chǎn)損失進行及時固定證據(jù)，做好證據(jù)保全；

　　第二，樓上住戶自己裝修要小心，保證裝修工程質(zhì)量，避免漏水；

　　第三，作為管理者的物業(yè)公司應對小區(qū)公共設施部分定期進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時維修、更換；

　　第四，供熱單位和供水單位應定期對其管轄范圍內(nèi)的公共部門進行檢查，特別是在供熱季節(jié)即將來臨時，對供熱管道進行全面檢修，在供熱和使用中注意提醒義務，確保供水、供熱等正常供應，避免出現(xiàn)自來水現(xiàn)象

　　第五，當因漏水發(fā)生糾紛時，各方應以積極態(tài)度，盡可能通過協(xié)商解決糾紛，實現(xiàn)睦鄰友好，安居樂業(yè)。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師了解到，發(fā)生原因、損害程度等的評估通常又屬于不同的評估機構，如果漏水原因和損害程度都無法確定時，甚至需要兩次鑒定，進行鑒定時間一般需要幾個月甚至更長時間，延長了訴訟時間，造成審理期限延長。