房產(chǎn)合同中的免責(zé)條款是否會(huì)免除或減輕開發(fā)商責(zé)任
在簽訂合同時(shí)，開發(fā)商都會(huì)跟購房者簽訂一個(gè)合同，這是大家所熟知的，也是很多人購買房屋的重要依據(jù)。但是你知道嗎？合同中還有一項(xiàng)是免責(zé)條款嗎？這種免責(zé)條款與房產(chǎn)合同免責(zé)條款有什么不同？下面就為大家詳細(xì)介紹一下。
1、免除或減輕開發(fā)商責(zé)任
該條款通常會(huì)在房產(chǎn)合同中出現(xiàn)，即當(dāng)開發(fā)商發(fā)生質(zhì)量問題或其他原因?qū)е路课轃o法使用的時(shí)候，購房者如果選擇了要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，那么開發(fā)商在合同中將會(huì)減少或者免除自己的責(zé)任。
這一免責(zé)條款中，通常都會(huì)明確說明如不能按期交房，開發(fā)商將會(huì)承擔(dān)全部責(zé)任或部分責(zé)任，這與房產(chǎn)合同免責(zé)條款內(nèi)容大致相同。如果開發(fā)商只對購房者承擔(dān)部分責(zé)任，那么在該免責(zé)條款內(nèi)約定的免除自己責(zé)任的條款就無效，這種條款對于購房者而言不具有法律效力。
如果沒有約定不明，則該免責(zé)條款無效。所以購房者如果在合同中明確將房屋質(zhì)量問題或者其他原因?qū)е路课轃o法使用的情況告知開發(fā)商（如購房者在簽訂合同時(shí)故意隱瞞房屋存在質(zhì)量問題和其他原因?qū)е路课轃o法使用等情況),就構(gòu)成了免責(zé)條款。購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)自己在簽訂協(xié)議時(shí)所作貢獻(xiàn)，如免除自身責(zé)任、排除其他主要權(quán)利來源等。
2、增加或擴(kuò)大損害賠償責(zé)任
“違約方不承擔(dān)或減輕損害賠償責(zé)任”條款是指，在違約方不承擔(dān)或減輕損害賠償責(zé)任的情況下，增加了違約方的賠償責(zé)任。雖然這種免責(zé)條款與房產(chǎn)行業(yè)的格式條款并不相同，但其實(shí)質(zhì)上都屬于無效條款。
我國《合同法》第九十三條規(guī)定，因提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。如果在這一情況下，因?yàn)殚_發(fā)商提供了格式合同而免除了自身責(zé)任，則合同無效，但此項(xiàng)情況下造成了損害的擴(kuò)大責(zé)任并不是開發(fā)商要承擔(dān)的，因此這類條款也不是無效條款。
3、減輕或免除責(zé)任的方式
在合同中，免除或減輕責(zé)任的方式，主要有法定、約定責(zé)任和法定責(zé)任以外的其他方式。法定責(zé)任是指法律對當(dāng)事人所享有的權(quán)利及所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)所規(guī)定的責(zé)任。該責(zé)任受法律的保護(hù)，但不能代替當(dāng)事人之間的約定。
合同有效成立后，當(dāng)事人不得約定免責(zé)條款，但是，該免責(zé)條款對當(dāng)事人雙方發(fā)生效力。法定責(zé)任是指合同中的法定責(zé)任以外的其他責(zé)任，包括違約金、損害賠償以及法定賠償或補(bǔ)償，這些都屬于法律所保護(hù)的內(nèi)容。
4、合同當(dāng)事人不得以未通知為由拒絕履行義務(wù)
這是目前比較普遍存在的一種現(xiàn)象，即開發(fā)商往往在房屋交付使用后十日內(nèi)，或者是開發(fā)商提供保修的條件下，要求購房者在交房之日起十日內(nèi)，就交付使用所產(chǎn)生的一切問題向購房者提出相關(guān)要求。因此，這種開發(fā)商的責(zé)任免除條款具有一定的合理性。但這并不意味著這種免責(zé)條款就是無效條款。如果沒有上述情況存在的話，購房者不能以未通知為由拒絕履行義務(wù)，但如果在房屋交付之日起或者是交房之日起三十日內(nèi)，發(fā)生任何情形，購房者均有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
所以，在房屋交付使用時(shí)，購房者享有拒付房款的權(quán)利。同時(shí)，根據(jù)民法典第九百三十五條、第九百四十五條十六條的規(guī)定，開發(fā)商已經(jīng)按照合同約定履行了全部責(zé)任或者提供了保證，購房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
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