近年來，一房兩賣糾紛不斷增加。 與傳統的房屋買賣合同糾紛不同，一房兩賣訴訟涉及的法律關系比較復雜，因為涉及買賣合同雙方當事人，有時也涉及抵押貸款合同的主體。 最后，對不同的買賣合同的效力或房屋的財產所有權，以及在不同情況下如何審查和確定出售房屋所涉及的法律行為做出了司法判決。 因此，如何確定房屋的所有權，解決一房兩賣糾紛，保護糾紛中的其他權利人，成為審判實踐中的一個新問題。 上海房產買賣律師將對此進行初步解答，此類案件的審理提供思路，也為此類糾紛達成案件的結案提供途徑。

　　一、一房兩賣糾紛的類型和特點：

　　實踐中，根據原因不同，一房兩賣的典型糾紛有三種類型:

　　一種是單純為一套房子與兩個真實買受人簽訂買賣合同而引發的一房兩賣糾紛。

　　二是商品房開發建設中樓頂戶口行為引發的一房兩賣糾紛；

　　三是開發商簽訂虛假買賣合同獲取銀行貸款引發的一房兩賣糾紛

　　第一種是傳統的一房兩賣糾紛，第二種和第三種是近期審判實踐中出現的新型糾紛。在這里，我們討論這三類糾紛的不同表現和特點。

　　（1）傳統的一房兩賣糾紛與特點

　　在銷售商品房時，開發商就同一套待售房屋分別與兩個買受人簽訂商品房銷售合同，但只能將該房屋交付給一個買受人并辦理該房屋的轉讓，造成糾紛。 這里，兩位購房者的意向是真實的，簽訂了最正式的商品房買賣合同，預售手續基本齊全。 這類糾紛最早出現的時候，在這種情況下被稱為傳統的一房兩賣糾紛，近年來在一房兩賣糾紛中所占比例下降。

　　（2）在商品房開發建設中，一房兩賣行為所引起的糾紛和特點

　　這類糾紛在最近的審判實踐中呈上升趨勢。開發建設過程中，開發商承包建設項目，但由于資金周轉等問題，不以現金結算貨款。相反，它與承包商協商使用正在開發和建設的房屋來支付工程款，這種情況有時發生在開發商和建筑材料供應商之間。以一般債務人（即開發商）為出賣人，債權人（即承包商或材料供應商）為購房人，選定一套雙方都認為價格合適的房屋，約定未付清工程款的金額為購房款。到頂時，視為以債權支付購房款購買房屋。在商品房買賣中，房屋是通過正常的銷售方式賣給其他買受人的。其中一個買受人發現自己買的房子被另一個買受人占用使用或者已經過戶到另一個買受人名下，要求出賣人（即開發商）履行對自己一方的義務，產生糾紛。也就是說，在開發建設過程中，一房兩賣的糾紛是由搭建樓頂的行為引起的。

　　根據中國審判管理實踐，此種糾紛的特殊性主要有以下兩點：第一、簽訂勞動合同內容形式的特殊性。抵頂發生時，建設項目工程多剛完工甚至企業尚未完工，尚無法通過簽訂正式的商品房買賣合同，出賣人與買受人（即工程承包方或材料選擇供應商）簽訂認購書以房屋抵頂工程款并確認雙方之間權利。訴諸法院時，也只能提交認購書作為其主張權利的依據。第二、房款支付生活方式的特殊性。在房屋市場交易活動過程中，買受人是以事先存在的債權抵頂房款，因此他們并不影響存在房款的實際情況支付流轉，一般也無法實現提供一些正規的支付憑據以確定公司支付一定時間。這些具有特殊性都會不斷增加審理相關工作的復雜性和難度，我們國家將在后文中主要探討其審查方式。

　　（3）就開發商簽署虛假的貸款銷售合同導致的一房兩賣糾紛

　　開發商以出售房屋的名義獲得銀行貸款。 其主要方式是開發商以他人名義與自己簽訂房屋買賣合同，以買受人的名義向銀行申請貸款支付部分房價，開發商將房屋所有權轉讓給買受人。 銀行發放貸款后，開發商實際上并沒有交付房子。 在商品房銷售過程中，開發商與另一實際買受人簽訂房屋買賣合同，交付占有使用，買受人發現該房屋所有權已以他人名義登記，開發商向法院提出上訴。 當開發商被要求登記轉讓時產生爭議。 此類糾紛為開發商獲取貸款簽訂虛假買賣合同而引起的一房兩賣糾紛。

　　這類糾紛的主要特點是法律關系復雜。房屋買賣除了買賣雙方的合同關系外，還涉及買賣雙方與貸款銀行的合同關系、買賣雙方與抵押銀行的合同關系以及房屋抵押銀行的合同關系，因此，在司法實踐中，即使在買賣合同糾紛解決之后，仍有許多法律問題有待解決。

　　二，審查的重點和一房兩賣糾紛的法律適用

　　對不同企業類型的糾紛問題進行審理，應根據其不同的特點而采取各種不同的針對性審查工作方式：

　　（1）傳統一房兩賣糾紛的審查重點及法律適用

　　在司法實踐中，對此類糾紛有成熟統一的處理方法。 由于買賣雙方簽訂的買賣合同均為有效合同，因此權利保護順序一般根據房屋權屬變更登記順序、房屋合法占有順序和買賣合同成立順序確定。 如甲方將同一商品房出售給實際購房者、乙方、丙方，并將爭議提交法院，確定爭議房屋的權屬，應首先審查乙方、丙方是否取得權屬變更登記。 乙方按照銷售合同的約定辦理了所有權變更登記的，可以責令取得該房屋的所有權，沒有辦理登記的，按照該房屋的合法占有順序責令該房屋，沒有占用該房屋的。 然后根據兩房買賣合同的確立來確定權利，對于這種一房兩賣買賣合同爭議的審理，審判實踐中的爭議并不大，這里不詳細。

　　（2）屋面結算糾紛的審查要點和法律適用

　　這種糾紛比較復雜。為方便討論，我們舉個例子來說明:某開發商A將該樓盤的部分開發建設工程發包給施工方B，施工結算時，因A的資金周轉問題，與B協商，將該樓盤內的街道西側8號商鋪轉讓給B，以覆蓋工程總造價300萬元。甲方作為賣方，乙方作為買方，簽訂認購書，約定由乙方認購該房產8號店，預計建筑面積20000。實際工程款用來抵房款，沒有現金支付。但B承認完工，從未向A索賠過工程款，只等交房。房地產對外銷售時，甲方將商鋪出售給丙方，與丙方簽訂商品房買賣合同，并將房屋交付丙方使用。之后乙方發現丙方已入住裝修，故訴至法院，要求甲方交付房屋。

　　根據我們前文所論述的特點，此類糾紛中，審查工作重點是認購書的效力存在問題，既要通過確定認購書是否已經可以提高等同于商品房買賣交易合同而作為一個主張交付房屋辦理過戶的依據。認購書效力以及不同，會直接影響導致不同的審理調查結果。以此案為例，若甲乙之間認購書經審查不具備買賣合同管理效力。那么從性質方面而言，此認購書就是以國家將來簽訂商品房買賣合同為研究目的的預約服務合同，預約合同以承諾訂立買賣合同為實現雙方的約束，而不產生交付房屋的義務，乙以認購書為依據我國主張甲交付房屋建筑不能為了獲得社會支持。丙依據自身合法合理有效的商品房買賣合同而取得的對房屋的占有將獲得環境保護。若乙簽訂認購書后先行占有了房屋，后丙訴至人民法院，則在會計確認甲乙之間認購書不具備買賣合同法律效力后，乙對于一些房屋的占有則失去了合法提供依據，乙需將房屋返還。但相反，若經審查若確認甲乙之間認購書具備相關合同效力，則此案轉化為他們兩個主要有效解決買賣合同的問題，處理生活方式與傳統一房兩賣糾紛相同。故，此類糾紛核心技術問題即認購書的效力審查發現問題，要認定認購書是否應該具備施工合同效力，應從以下兩方面內容進行安全審查：

　　首先，檢查甲乙雙方簽署的認購函的性質是否可以確定為商品房銷售合同。最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件中對第五條適用法律問題的解釋：商品房認購、訂貨、預訂協議、商品房買賣管理辦法第六條，賣方按照約定接受，本協議認定為商品房銷售合同。這一解釋表明，雙方認為正式的商品房買賣合同不是建立銷售關系的必要條件，在一定條件下，認購書可以確定為商品房銷售合同的性質。司法解釋對形式和實質都有規定。訂閱書的形式的商品房銷售合同的主要內容同意，“商品房銷售管理措施”的商品房銷合同應該明確的主要內容的枚舉12和十三項同意其他事項的底部條款。筆者認為，《商品房銷售管理辦法》第五條所列的13項內容應作為指導條款，而不是強制性條款，即商品房銷售合同雖然應有列舉的內容，但并非所有要求都能生效。此外，這13個內容的所有內容都不能在簽署訂閱書的階段得到確認。如果要求這13個內容全部持有，則司法解釋對認購書提供銷售合同性質的初衷將消失。所以試用實踐不應嚴格認為認購書必須具備全部內容，如果在認購書中，雙方住房情況、付款、交付時間等主要條款約定，主要權利義務約定明確，認購書具有確定性和可執行性，可以認為認購書具有商品房銷售合同的主要內容，符合形式要求。實質性因素要求賣方按照協議接受購貨款，即雙方已開始履行合同。它被稱為必要的，因為在合同法理論中，合同的實際履行是雙方都受合同的約束，并認為交易已經實際達成的體現。在確定合同的履行情況時，應確認房屋的付款時間，以確定買方是否履行付款義務。但在屋頂賬戶的情況下，沒有通過現金支付或轉賬行為，什么時候應該被視為房子的錢已經實際支付了？筆者認為，由于屋頂賬戶本質上是乙方的債權反對購買付款，結合上述含義，在協議后，b失去了甲方的權利，項目付款債權進入履約認購請求，即認購，同意頂部，乙方的債務被銷毀，可視為支付房屋。然而，應該注意的是，房子支付的前提下合法債權的存在，所以消除債權人的權利被視為支付的付款，所以法院需要檢查真實的和合法的債權權利。實踐認為，只要債權人和債務人，法院沒有具體審查，作者認為這不恰當，如上所述，真實債權是否直接影響認購的性質，從而直接影響另一買方的合法權益b，因此，不應直接應用原則，需要結合相關證據進行綜合審查，觀點和最高人民法院對民事訴訟證據的若干規定符合第十三條的規定。經審查，甲乙雙方的債權債務不合法存在或已清償，則認購書的簽字喪失事實依據，不符合賣方接受定金的實質性要求，則認購書不具有銷售合同的性質。

　　第二，如果可以認定為商品房買賣合同，則審查其是否合法有效并能夠履行。

　　認定認購具有商品房銷售合同的性質，乙方可以在此基礎上主張權利，但還需進一步審查。根據第二條關于商品房預售合同糾紛審理中適用法律若干問題的解釋規定，賣方必須在訴訟前取得商品房預售證書，否則商品房預售合同將被視為無效。債權人和債務人在房頂帳戶上簽署認購書以確認其權利和義務的原因是，賣方當時沒有辦理商品房預售許可證等手續，不能簽訂正式的預售合同。因此，在審判實踐中，有必要審查賣方是否取得了有關房屋的商品房預售許可證，以確認購房訂單是否為合法有效的銷售合同。如果甲方沒有獲得預售許可，則甲方與丙方之間的合同無效，乙方和丙方向甲方索賠，則甲方不再有權要求交付房屋。

　　三、審查的重點和法律適用的爭議簽訂虛假合同取得貸款的目的

　　仍以開發商甲為例，甲將其進行開發的住宅建設一座賣與丁并簽訂商品房買賣雙方合同，后丁支付全款，并在數月后辦理入住，入住后屢次使用要求甲辦理知識產權未果，后丁查詢結果發現在其發展之前甲已就此房與戊簽訂了商品房買賣勞動合同，在銀行業務辦理《個人對于住房按揭（抵押）借款項目合同》并經公證，現在已經還款期內，房屋建筑產權已登記在戊的名下，抵押權人為該銀行，丁故訴至人民法院，要求我們法院通過確認他們自己與甲之間的房屋信息買賣服務合同管理有效，確認甲與戊之間的房屋買賣合同行為無效，要求甲履行相關合同過戶房屋。要解決此一房兩賣而產生的商品房買賣合同法律糾紛，首先要先審查制度兩個部分商品房買賣合同的效力，無論丁是否在訴求中單獨提起行政合同具有效力問題確認之訴。其次要審查甲與戊之間物權轉讓的效力。

　　第一，甲乙雙方簽訂的商品房銷售合同因虛假意圖表達而無效。我們建立了真正的買家丁與A之間完美的銷售合同，主要討論了A與E簽訂的獲得銀行貸款的銷售合同。雙方的真正含義是有效合同的要求，在這種情況下，雖然a和E簽訂了銷售合同，但雙方沒有房屋交易的真正含義，為了實現銀行貸款和銷售合同的非法目的（注意，更實際為開發人員或親屬，一般了解），屬于合同項目第52條（3）的非法目的，因此a和E之間的商品房銷售合同無效。

　　其次，由于買賣合同無效，A、E之間的物權變動無效。 由于該房屋的所有權已以E的名義登記，因此，在責令A履行房屋轉移登記義務，將該房屋的所有權轉移至D的名稱之前，需要確認該房屋的產權變更無效。否則，E先取得登記。 即使甲丁之間的買賣是有效的，也不可能直接下令將E名下的房屋轉讓給甲名下。 物權變動可以分為基于法律行為的物權變動和不基于法律行為的物權變動，房屋所有權因買賣合同的轉移是基于法律行為的物權變動。 根據我人民法通則和物權法的有關規定，法律行為引起的物權變動原則上采取債權形式主義。 也就是說，在物權變動的效力產生之前，當事人應當履行登記（不動產）或者交付（動產）的法定形式，達成對債權的同意，如買賣合同。 也就是說，房屋所有權的轉讓，除了辦理變更登記外，還必須有有效的買賣合同才能生效。 而在本案中，雖然E取得了房屋所有權的登記，但其與A簽訂的銷售合同被確認無效，所有權的轉讓缺乏合法有效的協商一致債權，因此房屋所有權的轉讓無效。 因此，丁可根據合法有效的買賣合同取得房屋所有權，買賣合同要求A以其名義辦理房屋轉讓登記。

　　三是解決一房兩賣相關問題的建議

　　因這兩類一房兩賣涉及的法律相關關系發展較為系統復雜，合同管理效力及房屋歸屬確認之后，還會遺留其他方面有待提高解決的問題的糾紛：

　　（一）認購書被確認企業不具備買賣雙方合同管理效力后，以房頂賬的買受人的損害國家賠償請求權

　　甲、乙雙方以真實的意愿簽署認購協議，以彌補該房屋的欠款，甲方在明知已與乙方簽署認購協議的情況下將該房屋出售給丙方，致使雙方簽署的認購協議無法履行。 甲方依法承擔違約責任。 甲方責任范圍從以下兩個方面進行討論：

　　一、乙方對房屋的付款方式如何認定？這是指乙方是否可以索取已支付的購買協議作為存款雙倍返還的問題。根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋以及擔保法第八十九條的規定，如果買賣雙方同意以訂購方式支付訂金，買賣雙方可以按照訂金規則兩次返還訂金。在正常情況下，如果買方只支付少量的保證金以保證認購的承諾得到履行，則買賣雙方在簽訂認購書時往往會同意這樣做。但是，對于 a 和 b，由于 b 是房屋付款的總額，即 b 在簽署認購書時已經支付了所有房屋付款，雙方在認購書中約定了所有房屋付款的金額和支付方式，沒有約定這一金額作為押金，并且與雙方合并表示，沒有將這筆錢作為押金的含義。根據擔保法第90條和第91條的規定，b 不應視為雙重退還押金，而應視為全額退還性質的預付款。當然，如果在這種情況下，乙方只能提出20％ 的房屋申請，是否可以視為按金，取決于認購協議當事人的性質。

　　二、B對A違反認購書的行為有什么樣的損失可以索賠？對于乙方能否向甲方主張因認購書不履行而造成的損失，有人認為，既然甲乙雙方簽訂了有頂賬的認購書，后頂賬協議無法履行，甲乙雙方只需恢復之前的債權債務，乙方仍可向甲方主張工程款，主張此處的利息損失。我不同意這種觀點。如前所述，甲乙雙方約定樓頂賬戶，并簽訂履約認購書。簽署時，乙方對工程款的債權已經消滅，轉為認購書中權利的債權，不存在恢復原債權的基礎。雖然因甲方違約導致認購書無法履行，但雙方簽訂的認購書仍具有約束力，甲方仍應賠償乙方因其違約所造成的損失。在這方面，乙方的權利范圍與普通買家無異。乙方在簽署認購書并支付房款時，有理由相信甲方會按照約定履行訂立合同的義務，乙方因此放棄了對原債權的主張。所以就失去了用這筆錢按照當時市場價與他人訂立購房合同的機會。

　　因此，如乙方主張甲方應賠償損失，法院應根據該房屋認購時的市場情況和目前的房價，確認乙方的損失。

　　（二）虛假購房合同被確認無效后，抵押貸款借款企業合同的效力及善意取得第三人通過銀行的權利得到保障

　　如上所述，A和E之間為貸款簽訂的購買合同被確認無效，房屋的所有權轉讓也無效，真正的買方丁獲得了房屋的所有權。這個案子的審判已經結束了。但因為丁提起訴訟銷售合同糾紛，它不要求確認銀行和E之間的有效性，也沒有請求確認抵押貸款的有效性的前提，根據民事訴訟法的規定，法院無權直接確認和處置抵押貸款合同的有效性和抵押權，但在實踐中，銷售合同確認后，如何識別和處理抵押貸款合同和抵押權，它直接影響善意的第三方銀行的權利保護，也直接影響所有者的權利的行使，所以，程序上，如何啟動上述法律關系的有效性確定，法院應該如何審查和處理，我們將在這里討論：

　　1. 借款合同、抵押合同、抵押權生效確認

　　第一、借款合同及抵押合同應為可撤銷合同。

　　實踐中，有人認為，由于虛假買受人E騙向銀行申請貸款，依據《合同法》第五十二條第一款第一項的規定，借款合同和抵押合同應當無效。筆者不同意根據這一規定，一方以欺詐手段使合同無效的條件損害了國家利益。但在這類案件中，不存在損害國家利益的情況。這一條不適用。還有一種觀點認為，根據該條第（二）項的規定，惡意串通可以損害第三人的利益，使合同無效。筆者也不同意。根據第（二）項的規定，這里的惡意串通應當是指合同雙方的行為，但借款合同和抵押合同的雙方都是E和銀行，不存在銀行的惡意串通。用本條使虛假買賣合同無效是可以接受的，但在此之外，如果本法律的適用無效，則主體不適用。銀行是這種法律關系的當事人，并不是條款中提到的第三人。筆者認為，借款合同和抵押合同應當是可撤銷的。根據《合同法》第五十四條的規定，一方以欺詐手段使

　　對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬于可撤銷合同。本案中，E以虛構的購房事實向銀行申請貸款，使銀行誤以為其是將貸款用于購房，進而發放給他。這一行為構成了欺詐。本案中銀行訂立的借款合同和抵押合同均為可撤銷合同。銀行可以據此要求解除借款合同和抵押合同。那么，房屋買賣合同認定無效，貸款、抵押合同是否可以認定無效？筆者認為，雖然購房合同是借款合同和抵押合同訂立的原因，但購房合同與借款合同的關系不是合同法上的主從合同，不能因為購房合同無效就直接認定借款合同和抵押合同無效。所以，如前所述，如果銀行提起撤銷訴訟，法院可能會判令撤銷借款合同和抵押合同，撤銷后，這兩個合同自始無效。但如果銀行不行使撤銷權，也不能想當然地認為借款合同、抵押合同會因購房合同的無效而無效。

　　第二、銀行進行善意取得抵押權實現有效。

　　根據《物權法》第106條的規定，善意取得也適用于抵押權，從而抵押權可因善意取得而得之。本案例中，雖然戊取得所有權登記無效，但銀行作為抵押法律關系的相對人是善意的，辦理了抵押權登記，并已發放了貸款即支付了對價，符合此條抵押權善意取得的條件，即便借款合同及抵押合同被撤銷而自始無效，銀行仍得依善意取得制度取得抵押權。

　　2. 權利保護程序

　　購買合同被確認無效，但銀行抵押權因善意取得而有效。然而，抵押貸款的所有權已經改變。如果繼續履行貸款合同，不僅不符合貸款合同的宗旨和基礎，如果借款人未能履行還款義務，銀行的抵押權將導致丁氏權益的喪失。如果銀行不行使抵押權，銀行的債權就無法得到保障，在這種情況下，可以啟動什么樣的程序來有效地保護銀行和房地產買家的合法權益？

　　第一、銀行可以行使解除權，解除借款進行合同和抵押貸款合同，出賣人返還本金和支付利息。

　　購房合同被確認無效數據之后，銀行發展可以直接提起行政訴訟服務請求解除借款合同和抵押合同，具體情況而言，有兩種不同法律教育途徑，一是商品房買賣雙方合同管理糾紛中，銀行系統作為有獨立請求權的第三人參加社會訴訟，請求人民法院解除與戊之間的借款合同和抵押合同；二是中國銀行需要單獨提起訴訟請求解除借款合同和抵押合同，銀行能夠單獨起訴的，法院認為可以選擇將此訴與商品房買賣合同關系糾紛合并審理。這也是此解釋第24條及25條明確的方式。第25條同時我們明確，若在商品房買賣合同發生糾紛中，銀行工作沒有自己提出要求解除合同的訴訟請求，法院僅就買賣合同產生糾紛不斷進行分析處理，不得徑行對借款和抵押合同內容進行有效判決。根據此解釋，借款合同及抵押合同被解除后，出賣人甲應當將收受的貸款本金和利息返還抵押權人即銀行。通過研究以上兩條款設計可以明顯看出，解除權的行使需銀行開始啟動，銀行行使解除權并或法院提供支持后，即可收回資金貸款本金及利息，權益得到了國家保護。

　　第二、因貸款合同的終止，抵押權被終止。

　　根據《物權法》的理論，貸款合同和抵押合同解除后，抵押權將因主債權的消滅而消滅。 所謂主債權消滅，是指主債權全部消滅。 由于抵押權作為主債權的擔保而存在，具有從屬屬性，一旦主債權因還款、抵銷、豁免等原因消滅，抵押權也隨之消滅。 抵押權消滅后，所有權瑕疵消失。 這所房子的全部所有權實現了。

　　總之，在虛假購房合同被確認無效后，銀行或第三人作為獨立請求人或獨立訴訟人行使撤銷貸款本息的權利，以避免給銀行造成損失，同時，在撤銷抵押貸款合同后，房屋抵押權因主債權的消滅而被取消，從而使所有權人取得完全所有權，這是在現行法律的情況下對善意第三人銀行和實際購房人權利的保護。

　　第三、在銀行不主動行使撤銷權或取消權時對善意購買人權利的保護。

　　實踐中，因為對于某些重要原因，銀行發展并不能夠主動積極參加訴訟向法院可以申請撤銷或解除借款合同，善意購房人丁將會因房屋管理存在抵押權而無法取得所有權登記，此時，丁應當通過使用何種途徑保障權利，取得所有權登記，現行相關法律并無明確自己規定，那么，在司法實踐中學習如何有效解決，筆者提出具有以下兩點建議：

　　1.在購買合同的訴訟中，當事人應當申請另行申請或者法院主動增加銀行作為第三人參與訴訟。這樣，法院必須在審判中自愿行使釋放權，以確定銀行是否行使撤銷或解除債務的權利，這最終仍取決于銀行行使權力來完成消除抵押權的目的。因此，本質上只是敦促銀行啟動解除或解除貸款合同的補充程序。如果銀行仍然堅持不行使取消或終止權，它仍然不能達到取消抵押權的目的。

　　2.善意購房人丁直接通過提起訴求排除抵押權。善意購房人若想發展作為一個權利人能夠直接管理要求我們排除抵押權，需要企業找到其請求權理論基礎。請求權基礎教育分為物權請求權和債權請求權。丁尚未研究取得房屋所有權登記，根據目前我國傳統物權法及相關國家法律，丁尚且不是中國法律真正意義上的所有權人，其對此房屋不享有物權法理論上所謂的“對世權”，故其不能提供依據物權請求權排除抵押權的存在。那么，丁是否能依據公司債權請求權排除抵押權？

　　首先，丁與銀行系統之間已經不存在合同等債權債務關系，故丁缺乏科學依據債權請求權向銀行政策主張社會權利的基礎。但，丁與開發商甲之間是否存在以此房屋建筑所有權為標的的買賣交易合同經濟關系，根據教學雙方的買賣合同，出賣人甲向買受人丁交付無權利瑕疵的標的應為甲之基本的合同義務，現甲因一房兩賣行為模式使得標的物上存在他項權利，從而可能導致丁無法工作取得房屋所有權，甲應當積極承擔繼續努力履行、采取相應補救方法措施的違約風險責任。筆者分析認為，依據此權利思想基礎，丁得以承擔違約主體責任為由提出要求甲償還長期貸款，消除抵押權，此為主要采取補救技術措施的合理應用范圍。故筆者的建議是，善意買受人丁得以解決依據買賣合同關系為權利包括基礎訴請人民法院判令出賣人甲以償還短期貸款的方式不斷消除抵押權，同時，將他項權利人商業銀行列為第三人參加各種訴訟。而此訴求與房屋買賣合同效力之訴同時網絡提取，亦或確認買賣合同效力之后單獨提取，均無不可。

　　這種方法固然可行，但由于立法的不完善，只是司法實踐中的一種臨時措施。從長遠來看，還應當采取完善立法的措施，為了保護銀行和善意買受人的合法權益，應當給予買受人明確的解除貸款合同的權利，或者給予法院同時解除貸款合同的法律依據。

　　結語

　　無論是因商品房開發建設中的以房頂賬行為還是開發商為套取貸款而簽訂虛假購房合同引發的一房兩賣糾紛，都會造成房地產交易市場的混亂無序，會侵害善意買受人的權益，也會增加原本不必的交易成本和風險，由于交易市場和交易方式的復雜性，本文不可能窮盡所有引發一房兩賣的原因和情形，僅就近期審判實踐中比較多發的典型情形作以初步探討，以期為審判思路拋磚引玉。但司法審查畢竟只是事后救濟，是填補損害糾正錯誤的補救途徑，要徹底解決一房兩賣糾紛，還應從預防和避免入手，加強商品房開發和銷售過程中的制度建設，加大相關部門的監管力度，加重違規操作的處罰力度，從根本上杜絕一房兩賣現象的產生，引導商品房交易市場回歸良好有序的狀態。如果有相關法律問題，可以在線咨詢上海房產買賣律師。

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