上海合同律師：疫情期間可以解除租賃合同嗎?新冠肺炎疫情防控措施作為不可抗力，是否構(gòu)成合同解除免責(zé)事由呢?本文上海合同糾紛律師通過法院判決的兩個(gè)案例進(jìn)行解答。
 

　　【案例一】原告是一名網(wǎng)約車司機(jī)，被告是某車輛租賃公司，原、被告雙方于2019年11月簽訂了《車輛租賃合同》，約定租賃期限為1年，租金為每月3000元。原告于2020年2月15日訴至海曙法院，稱因新冠肺炎疫情影響，寧波市政府采取小區(qū)封閉政策，該情形構(gòu)成不可抗力，要求解除雙方之間的租賃合同，并要求被告退還押金9400元。

　　被告原定于2月20日復(fù)工，希望與原告繼續(xù)履行合同，表示若2月20日正常復(fù)工，愿意減免10日租金;若2月20日未如期復(fù)工，則愿意與原告再次協(xié)商租金減免事宜。經(jīng)法官調(diào)解，原告最終接受被告的方案，同意繼續(xù)履行合同，并愿意與被告共同承擔(dān)因疫情影響減少的租金損失，于當(dāng)天下午3點(diǎn)申請撤回起訴。

　　【案例二】原告孫某是寧波市海曙區(qū)某樓盤一間公寓的房主，被告王某是網(wǎng)約房經(jīng)營者。2018年11月，孫某將房屋租賃給被告王某用作網(wǎng)約房。雙方約定房屋租賃期間為5年，租金支付方式為押一付三，每月租金2750元。

　　2019年11月24日，被告按期支付了3個(gè)月的房租。隨后受新冠肺炎疫情影響，被告稱因出于社會(huì)責(zé)任，已經(jīng)全部取消春節(jié)訂單并全額退款，2020年1月底，其曾與原告協(xié)商租金減免事宜，原告未及時(shí)回復(fù)。2月2日，涉案房屋所在的樓房采取全封閉式管理，不允許外來人員進(jìn)入。被告認(rèn)為案涉房屋已無法正常使用，符合不可抗力情形，要求與原告解除合同。

　　原告于2020年2月5日聯(lián)系被告，表示愿意減免半個(gè)月房租，后期租金減免情況視疫情發(fā)展再協(xié)商，但被告堅(jiān)持解除合同。原告于是在2月15日向海曙法院提交訴狀，訴稱原、被告雙方之間的合同長達(dá)5年，此次新冠肺炎疫情影響不足以影響合同的繼續(xù)履行，被告解除合同系違約行為，要求被告支付10000元違約金。

　　經(jīng)過調(diào)解，當(dāng)天下午5點(diǎn)，雙方通過移動(dòng)微法院達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，解除合同，被告同意支付2750元違約金，且不要求原告退還尚未到期的租金，但因其人在外地，無法前往寧波騰退涉案房屋，希望原告給予其一定騰退時(shí)間。原告也答應(yīng)等房屋封閉措施解除后再行騰退房屋。
 

　　綜合上述兩起案例，擅長合同糾紛的律師總結(jié)說：

　　1、什么是不可抗力?

　　《民法總則》第一百八十條第二款規(guī)定：“不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況” 。

　　2、本次新冠肺炎疫情是否構(gòu)成不可抗力?

　　當(dāng)前我國發(fā)生了新冠肺炎疫情，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。

　　3、.新冠肺炎疫情構(gòu)成不可抗力，是否必然導(dǎo)致合同解除?

　　上海合同法律師解釋：不可抗力事由所引發(fā)的法律后果主要有兩種：

　　(一)部分或全部免責(zé)。《民法總則》第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

　　(二)解除合同?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

　　綜上所述，當(dāng)前新冠肺炎疫情防控措施，雖然屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然導(dǎo)致合同免責(zé)解除。新冠肺炎疫情防控措施作為不可抗力，是否構(gòu)成合同解除免責(zé)事由，與合同履行期限、合同履行內(nèi)容、疫情影響程度及因果關(guān)系等相關(guān)。

　　具體到上述兩起案件，新冠肺炎疫情防控措施對該兩起案件合同履行產(chǎn)生了一定的影響，但該影響尚未達(dá)到令合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，疫情結(jié)束后上述兩份租賃合同均可繼續(xù)履行，合同目的可以實(shí)現(xiàn)，故承租人無權(quán)以不可抗力為由要求解除合同。
 

　　新冠肺炎疫情對旅游、運(yùn)輸、娛樂等行業(yè)產(chǎn)生的影響正逐漸顯現(xiàn)。可以預(yù)見，因此次新冠肺炎疫情防控措施引發(fā)的租賃合同糾紛也將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入司法程序。如果有合同糾紛找律師咨詢，點(diǎn)擊在線咨詢找專業(yè)合同律師咨詢。

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