案例：2019年3月5日，石永強。作為出租人(甲方)，徐曉紅與藍文明.藍文強.楊藝聰作為承租人(乙方)簽訂了《房屋租賃合同》，同意石永強。徐曉紅將位于龍海區某路口8號，1068平方米的建筑面積(整棟樓5層)出租給藍文明.藍文強.楊藝聰使用，租賃為合法商業用途。

　　合同第三條租賃期限約定：（1）房屋租賃期限為2019年4月10日至2037年4月9日，共18年。甲方應在2019年4月10日前按約定條件將房屋交付給乙方。甲乙雙方簽字蓋章（或手印）并移交門鑰匙后，視為交付完成；（2）甲方同意給予乙方自房屋交付之日起30天的免租期，即2019年3月10日至2019年4月9日，乙方不需要承擔免租期內的房屋租金，但應承擔水電費。合同第四條租金規定：合同簽訂后，第一期三年的租金應在房屋交付前支付1.5萬元，第二年4月10日前支付1.5萬元，第三年4月10日前支付1萬元，然后每三年4月10日前支付下一期三年的租金。合同簽訂后，藍文明。藍文明在2019年前支付了1005元。

　　2019年3月5日，為避免本案涉及租賃房屋內空調的拆除和安裝，雙方口頭同意由藍文明、藍文強、楊藝聰購買新的空調和熱水器，安裝在石永強。徐小紅住在石永強。徐小紅使用原安裝在本案涉及租賃房屋內的空調，供藍文明使用。藍文強。楊藝聰租賃后繼續使用。藍文明。藍文強。為此，楊藝聰支付了17400元購買6臺松下空調和4臺萬和熱水器2720元，共計20120元。目前，空調和熱水器仍由石永強曉紅使用。

　　本案涉及租賃房屋的原土地使用權人登記為石永強，位于龍海區某村，土地類別（用途）為住宅，使用權類型為批準撥用宅基地，使用權面積120平方米。2016年6月20日，龍教鄉政府與石永強簽訂了拆遷補償協議。石永強同意龍教鄉政府拆除鎮海村的房屋及附屬物品。龍教鄉政府一次性向石永強發放房屋征地拆遷補償總額159043.75元。2016年8月23日，龍教鄉政府支付石永強159043.75元。

　　2016年8月22日，石永強與江蘇阜寧豪華房屋平移有限公司簽訂了《建筑移動建筑平移工程施工合同》。2016年9月1日至2016年10月1日，該建筑的三層五層框架結構向側方平移10米。經鑒定，石永強移位后的房屋占地面積為225.84平方米，全部在漳州沿海大通道征地拆遷范圍內。房屋部分在施工范圍內，房屋占地面積為3.62平方米。2019年1月2日，龍海市龍教鄉畬族人民政府向一審法院提起訴訟，要求石永強立即騰空遷出龍海市房屋及其附屬物。結構并將房屋及附屬物移交龍海市龍教鄉畬族人民政府，退還房屋獎勵95870.70元。

　　2019年7月23日，法院裁定駁回龍海龍教鄉畬族人民政府的全部訴訟請求。龍海龍教鄉畬族人民政府拒絕接受判決并提出上訴。漳州市中級人民法院經審理認為，龍教鄉政府與石勇強于2016年6月20日簽署的拆遷補償協議合法有效，具有法律約束力。雙方應按照協議全面履行義務。根據《拆遷補償協議》，龍教鄉政府應在協議簽訂后5天內向石永強發放1590443.75元的房屋拆遷補償。石永強必須在簽訂協議后7天內完成搬遷，并同意拆除龍教鄉政府。龍教鄉政府已向石永強發放征地拆遷補償159043.75元，并按照合同履行了《拆遷補償協議》約定的義務。然而，石永強并沒有按照合同交付和拆除房屋，而是只將房屋整體平移了10米，平移后的房屋全部在漳州沿海大通道征地拆遷范圍線內，部分仍在施工范圍線內，其行為不僅構成違約，而且阻礙了征地工作的順利進行，應承擔繼續履行的責任。采取補救措施的違約責任。并于2019年11月4日作出民事判決：1。撤銷一審民事判決；2、石勇強于判決發生法律效力之日起10日內，騰空并將房屋及其附屬物轉移至龍海龍教鄉人民政府。結構（整體平移后，現有房屋的四至東至村道。西至漳州沿海大通道。南至村道。北至村道）；3、石永強應在判決發生之日起10日內返還龍海龍教鄉人民政府的法律效力。判決于2019年11月7日生效后，石永強向福建省高級人民法院申請再審。經審查，福建省高級人民法院認為二審法院判決不當，因此駁回了石永強的再審申請。

　　藍文明。藍文強。楊藝聰向一審法院起訴：1。命令藍文明。藍文強。楊藝聰和石永強。徐曉紅于2019年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》無效；2.命令石永強。徐曉紅返還藍文明。藍文強。楊藝聰的錢是120120元；3.命令石永強。徐曉紅賠償藍文明。藍文強。楊藝聰的經濟損失：購買被套。床墊。電視機。監控設備的經濟損失為41455.40元，自2019年3月9日至返還款項之日起，利息損失按120120元計算；4.訴訟費由石永強承擔。徐曉紅承擔。

　　石永強。徐曉紅向一審法院反訴:1。命令藍文明.藍文強.楊藝聰支付2000元搬遷騰空訴訟房屋搬遷費；2.命令藍文明.藍文強.楊藝聰將訴訟房屋恢復原狀(以評估為準)；3.反訴受理費由藍文明.藍文強.楊藝聰承擔。

　　一審法院認為，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條的規定，無處分權人處分他人財產，經權利人認可或者無處分權人訂立合同后取得處分權的，合同有效。無處分權人是指對他人財產無處分權，或者對財產有所有權，但對財產有義務，不能自由處分的人。

　　2016年6月20日，石永強與龍教鄉政府簽訂了《拆遷補償協議》，同意龍教鄉政府拆遷涉及的租賃房屋，并一次性收取龍教鄉政府發放的1590443.75元房屋拆遷補償總額。石永強無權處置涉及的租賃房屋，并有義務交付龍教鄉政府拆遷。但石永強未按照《拆遷補償協議》履行涉及房屋拆遷的義務，而是將房屋整體平移10米后出租給藍文明。藍文強。楊藝聰，未經權利人認可或者取得處罰權，被漳州市中級人民法院生效判決，限期將涉及的租賃房屋移交龍教鄉政府。此外，涉及轉讓的租賃房屋尚未取得建設項目規劃許可證。

　　上海拆遷房律師參照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法院辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”故石勇強、許小紅與藍文明、藍文強、楊藝聰于2019年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》無效。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

　　石勇強、許小紅因租賃合同收取藍文明、藍文強、楊藝聰租金100000元應予返還；導致合同無效，過錯方在于石勇強、許小紅，藍文明、藍文強、楊藝聰并無過錯，故石勇強、許小紅應賠償藍文明、藍文強、楊藝聰因置換空調及熱水器造成的經濟損失20120元。藍文明、藍文強、楊藝聰請求石勇強、許小紅賠償購買被套、床墊、電視機、監控設備經濟損失41455.20元，因被套、床墊、電視機、監控設備等已由藍文明、藍文強、楊藝聰從租賃房屋搬走并自行處理，藍文明、藍文強、楊藝聰主張該經濟損失證據不足，不予支持；藍文明、藍文強、楊藝聰請求石勇強、許小紅支付租金利息損失，符合法律規定，可予支持，利息可從藍文明、藍文強、楊藝聰主張的2019年3月9日起至2019年8月19日止按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率計算和從2019年8月20日起至判決確定的履行期限屆滿之日止，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算；藍文明、藍文強、楊藝聰請求石勇強、許小紅賠償經濟損失20210元的利息損失，缺乏法律依據，不予支持；石勇強、許小紅辯解租賃合同有效，與法不符，不予采納；石勇強、許小紅辯解藍文明、藍文強、楊藝聰應支付2019年4月10日至2020年10月8日期間的房屋占用費計199817元，因石勇強、許小紅無權處分案涉租賃房屋，也未按合同約定方式交付租賃房屋，藍文明、藍文強、楊藝聰僅做租賃前準備事宜未實際占有使用該租賃房屋，故石勇強、許小紅要求藍文明、藍文強、楊藝聰支付房屋占用費缺乏事實和法律依據，不予采納；石勇強、許小紅辯解藍文明、藍文強、楊藝聰主張返還電器款項20120元，與本案屬于不同的法律關系，應另案處理的意見，因電器款項20120元系因雙方履行案涉租賃合同需要達成的置換所支出的費用而造成藍文明、藍文強、楊藝聰的經濟損失，與本案有直接關系，應當一并處理，故石勇強、許小紅的該辯解意見不予采納；石勇強、許小紅向一審法院提出反訴請求藍文明、藍文強、楊藝聰支付搬遷騰空訟爭房屋的搬遷費用2000元和將訟爭房屋恢復原狀或賠償損失(具體以評估為準)，并向一審法院申請對案涉租賃房屋的墻體、電線、網絡線路的恢復原狀費用進行司法鑒定。因石勇強、許小紅已無權處分案涉租賃房屋，且經法院生效判決移交拆除案涉租賃房屋，故其反訴請求不予支持，其申請鑒定已無必要，不予準許。

　　綜上，判決：一、藍文明、藍文強、楊藝聰與石勇強、許小紅于2019年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》無效。二、石勇強、許小紅于判決生效之日起十日內返還藍文明、藍文強、楊藝聰租金100000元。三、石勇強、許小紅于判決生效之日起十日內支付藍文明、藍文強、楊藝聰租金利息，利息以100000元為基數，從2019年3月9日起至2019年8月19日止按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率計算和從2019年8月20日起至判決確定的履行期限屆滿之日止，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。四、石勇強、許小紅于判決生效之日起十日內賠償藍文明、藍文強、楊藝聰電器損失20120元。五、駁回藍文明、藍文強、楊藝聰的其他訴訟請求。六、駁回石勇強、許小紅的全部反訴請求。
 

　　石勇強、許小紅上訴請求：一、撤銷一審判決第二項、第三項、第四項、第六項，依法改判為1.上訴人無需返還被上訴人租金100000元及利息；2.上訴人無需賠償被上訴人電器損失20120元；3.被上訴人賠償上訴人搬遷騰空訟爭房屋的搬遷費用2000元；4、被上訴人將訟爭房屋恢復原狀。(不服一審判決金額為122120元)。二、本案的一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。

　　事實與理由：一、一審法院認定涉案《房屋租賃合同》無效的過錯方在于上訴人，屬于事實認定錯誤。涉案房屋是上訴人與隆教鄉政府協商，于2016年8月22日將涉案房屋整體平移，平移的地點和結果都是已經過鄉政府領導和工作人員同意，所得的房屋補償款也已用于平移涉案房屋的工程款。隆教鄉政府對涉案平移房屋驗收合格后才將拆遷獎勵金發放給上訴人，隆教鄉政府就地安置，將土地使用權證及建設規劃許可證又退回上訴人。上訴人基于對政府部門的信賴，一直認為涉案房屋就是自己的。被上訴人與上訴人是同鄉不同村，訟爭房屋在沿海大通道公路邊，被上訴人出入龍海都要經過涉案房屋，被上訴人明知涉案房屋是經過拆遷平移，又承租去做民宿。上訴人與被上訴人在2019年3月5日簽訂《房屋租賃合同》，當時并未對房屋產權作出生效判決，一審法院認為在簽訂《房屋租賃合同》時上訴人是在未取得處分權的情況下出租房屋，與事實情況不符。2019年7月23日，龍海市人民法院一審判決上訴人勝訴，直到2019年11月7日二審法院才改判，對涉案房屋處理作出生效判決。因此上訴人對簽訂涉案《房屋租賃合同》無過錯。

　　二、即使涉案的《房屋租賃合同》無效，被上訴人也應按照合同約定的租金標準支付從2019年4月10日至2020年10月8日期間的房屋占有使用費。隆教鄉政府基于《拆遷補償協議》只享有拆除房屋的合同債權，并非享有涉案房屋的所有權，在房屋被拆除前，涉案房屋的產權一直屬于房屋建設者即上訴人。上訴人與隆教鄉政府之間的債權債務關系可依照《拆遷補償協議》進行約束。涉案房屋被拆除前上訴人仍有權基于房屋所有權簽訂《房屋租賃合同》。即使涉案的《房屋租賃合同》被認定無效，被上訴人也應向房屋所有權人參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。雙方簽訂涉案的《房屋租賃合同》后，被上訴人就在2019年4月10日開始對房屋進行裝修改造，之后就一直占有使用直至2020年10月8日時才把物品從涉案房屋騰空。在長達近一年多的時間內，上訴人都無法對房屋作出處置，因此被上訴人應當支付房屋占有使用期間的房屋租金，即從2019年4月10日至2020年10月8日期間共計547天的房屋占用費，占用費為199817元(400000元÷3年÷365天×547天)。

　　三、涉案電器已經完成了所有權置換，并且也實際交付，一審法院違背“不告不理”的訴訟原則，判決上訴人賠償被上訴人電器損失20120元沒有法律依據。首先，被上訴人在一審的訴訟請求中并無要求上訴人賠償電器損失的訴訟請求，一審判決賠償電器損失明顯錯誤，程序違法。其次，如前所述，上訴人簽訂涉案《房屋租賃合同》時并無過錯，一審判決上訴人應賠償被上訴人經濟損失，責任認定錯誤。最后，涉案房屋內原有的空調電器已經交付給被上訴人，現在原來的空調和熱水器都還在房屋內，被上訴人可以拆回。

　　四、一審法院未準予上訴人要求鑒定恢復原狀的司法鑒定申請，程序違法。被上訴人在占有使用房屋期間對房屋進行裝修改造，在裝修使用房屋過程中導致10個房間的墻體毀損，墻面破壞，墻面存在多種打孔痕跡，被上訴人還拆除了原有的電線、網絡線路、開關盒導致現在房屋無法正常使用。在房屋未被拆除前，上訴人作為房屋所有權人仍有權利使用該房屋，現因被上訴人的行為導致房屋無法正常使用，被上訴人應承擔恢復原狀的責任，上訴人在一審期間提交司法鑒定申請，該鑒定對案件判決至關重要，一審卻未準許，程序違法。綜上所述，一審判決認定事實與適用法律錯誤，程序錯誤，懇請二審法院支持上訴請求。

　　藍文明、藍文強、楊藝聰辯稱：一、一審法院認定涉案《房屋租賃合同》無效的過錯方在于上訴人正確。因漳州沿海大通道龍海段工程建設，石勇強于2016年6月20日與隆教鄉政府簽訂《拆遷補償協議》，同意隆教鄉政府拆除案涉房屋，并于2016年8月23日一次性收取房屋征遷補償款1590443.75元。依照約定，石勇強應當立即搬遷完畢，將案涉房屋交付隆教鄉政府拆除，石勇強對案涉房屋已無處分權并負有交付隆教鄉政府拆除的義務，但石勇強未按《拆遷補償協議》履行交付案涉房屋拆除義務，只是將該房屋整體平移10米。2019年1月2日，隆教鄉政府向龍海市人民法院提起訴訟，請求判令石勇強立即騰空遷出案涉房屋并將房屋移交給隆教鄉政府拆除。上訴人明知自己對案涉房屋已無處分權，且已被提起訴訟即將拆除房屋，且整體平移后的案涉房屋未取得建設工程規劃許可證，仍然故意隱瞞事實，于2019年3月5日與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》，騙取被上訴人租金10萬元，非法牟取利益，上海拆遷房律師依照相關法律規定，該《房屋租賃合同》無效。隆教鄉政府與石勇強房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，漳州市中級人民法院于2019年11月4日作出生效判決，判決石勇強于判決生效之日起十日內，騰空并向隆教鄉政府移交案涉房屋。石勇強向福建省高級人民法院申請再審，福建省高級人民法院于2020年8月10日作出裁定：駁回石勇強的再審申請。由此可見，本案《房屋租賃合同》無效的過錯方在于上訴人，一審認定該事實完全正確。

　　二、上訴人上訴主張被上訴人支付房屋占用費，沒有事實和法律依據。1.上訴人對案涉房屋沒有處分權并負有交付隆教鄉政府拆除的義務，上訴人與隆教鄉政府的拆遷安置補償合同糾紛已經法院作出生效判決，上訴人要求支付占用費明顯沒有法律依據。2.上訴人并未將案涉房屋交付被上訴人使用，依照《房屋租賃合同》第三條第一款規定，上訴人應于2019年4月10日將房屋交付給被上訴人，經雙方交驗簽字蓋章(或手印)并移交房門鑰匙后視為交付完成。上訴人并未依照合同約定交付租賃房屋，房屋一直由上訴人居住使用，被上訴人要進入房屋要事先與上訴人聯系才能進入，在后來知道房屋不能租賃時，也要事先打電話聯系上訴人，確定上訴人在家后才能將購買的物品搬出，被上訴人雖然有進入案涉房屋幾天時間，但僅做租賃前準備事宜，并未實際占用使用案涉房屋，上訴人要求支付占用費缺乏事實和法律依據。

　　三、一審法院判決上訴人賠償被上訴人電器損失20120元，并無不當。為避免案涉房屋內空調的拆除和安裝，雙方一致同意租賃期間被上訴人使用上訴人涉案房屋的空調，由被上訴人購買新的空調和熱水器安裝在上訴人居住處供上訴人使用，被上訴人為此支付購買電器款20120元。目前，案涉《房屋租賃合同》無效，被上訴人從未使用租賃房屋及室內的空調，而上訴人仍然使用被上訴人購買的電器。被上訴人支付購買電器的款項20120元是因《房屋租賃合同》無效造成的損失，因此一審判決并無不當。四、一審未準予上訴人的司法鑒定申請，并無不當。上訴人對案涉房屋沒有處分權并負有交付隆教鄉政府拆除的義務，漳州市中級人民法院已經就此作出生效判決，上訴人要求恢復原狀已無必要，其申請鑒定也無必要，只是浪費司法資源而已，一審不予準許該申請，并無不當。綜上所述，一審認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，懇請二審法院駁回上訴，維持原判。

　　二審期間，被上訴人藍文明、藍文強、楊藝聰未提交新證據。上訴人石勇強、許小紅提交兩份新證據，如下：證據一白坑村許厝自然村房屋拆遷收件收據、沿海大通道隆教段(白坑村)房屋搬遷騰房驗收確認書，用于證明上訴人有另外一套房子，雖然被政府列入拆遷范圍，但政府允許上訴人保留這套房屋。本案的訟爭房屋也存在這種情況。證據二供電公司與石勇強簽訂的《分布式光伏發電項目低壓發用電合同》與《雙電源(自備電源)供用電協議書》，用于證明簽訂該份合同要經鄉政府同意、報備，這說明鄉政府允許上訴人保留案涉房屋。被上訴人對兩份證據質證如下：證據一不屬于新證據，該證據在2015年已經存在，由上訴人執掌，上訴人在一審的時候沒有提交，且該證據與本案涉案房屋沒有任何關系。上訴人與隆教鄉政府之間的房屋拆遷安置糾紛已經過漳州市中級人民法院作出生效判決，隆教鄉政府也已經申請強制執行。所以上訴人主張政府允許其保留案涉房屋不能成立。證據二不屬于新證據，合同簽訂時間是2017年12月18日。該組證據的真實性無法確認，且與本案沒有關聯性。合同中的地址是在港尾鎮，但本案是在鎮海村。這份合同也不是上訴人與鄉政府簽的，也沒有經過鄉政府的允許，這份合同是上訴人跟電力公司簽訂的。結合雙方舉證、質證，二審法院認證如下：證據一涉及房屋與本案沒有關聯性，不予認定。證據二《分布式光伏發電項目低壓發用電合同》約定的發電用電項目地址與案涉房屋的地址亦不一致，與本案沒有關聯性，二審法院亦不予認定。

　　經審理查明，雙方對一審查明認定的事實均無異議，二審法院予以確認。

　　二審法院認為，本案的爭議焦點為：1、被上訴人是否應當向上訴人支付2019年4月10日至2020年10月8日的房屋占用費；2、一審判決上訴人賠償被上訴人電器損失20120元，是否有事實與法律依據；3、一審未準許上訴人的司法鑒定申請是否程序違法。二審法院結合現有證據，分析如下：

　　一、被上訴人是否應當向上訴人支付2019年4月10日至2020年10月8日的房屋占用費

　　首先，隆教鄉政府與石勇強于2016年6月20日簽訂《拆遷補償協議》，隆教鄉政府依約于2016年8月23日向石勇強發放房屋征遷補償款1590443.75元，石勇強已無案涉房屋所有權，且隆教鄉政府未委托石勇強對案涉房屋進行管理使用，石勇強沒有收取案涉房屋的占用費的權利基礎。其次，《房屋租賃合同》第三條第(一)款約定“經甲乙雙方交驗簽字蓋章(或手印)并移交房門鑰匙后視為交付完成”，石勇強未能提交移交對方的相關證據。再次，根據庭審筆錄和藍文明、石勇強的微信聊天記錄，藍文明直到2020年10月8日才將案涉房屋騰空，而且藍文明進入案涉房屋均要聯系石勇強，案涉房屋實際未在被上訴人的掌控中。因此上訴人要求被上訴人向其支付2019年4月10日至2020年10月8日的房屋占用費沒有事實與法律依據。

　　二、一審判決上訴人賠償被上訴人電器損失20120元，是否有事實與法律依據

　　上海拆遷房律師根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規定，上訴人與被上訴人于2019年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》無效，被上訴人為了履行案涉合同，購買空調和熱水器支出20120元，且案涉空調和熱水器仍由上訴人使用，因此一審判決上訴人支付被上訴人20120元有事實與法律依據，二審法院予以維持。

　　三、一審未準許上訴人的司法鑒定申請是否程序違法

　　已生效的民事判決判令石勇強于判決發生法律效力之日起十日內，騰空并向隆教鄉政府移交案涉房屋。上訴人基于恢復原狀而申請司法鑒定，因案涉房屋須交由隆教鄉政府拆遷，已經無恢復原狀的必要，且上訴人對該房屋并沒有所有權，請求判令對方賠償恢復現狀的損失亦無權利依據，不能支持，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百二十一條第一款“當事人申請鑒定，可以在舉證期限屆滿前提出。申請鑒定的事項與待證事實無關聯，或者對證明待證事實無意義的，人民法院不予準許”規定，一審未準許上訴人的司法鑒定申請并無不當，二審法院予以維持。

　　綜上，石勇強、許小紅的上訴請求均不能成立，應予駁回；原審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決結果并無不當，應予維持。

 

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