領先公司經營“A&M Bakery”品牌這一行為是否違反了合同約定？某興利公司能否據此主張約定解除權？領先公司能否運用法定解除權維護自身權益？只有明確了這些前置問題，才能判斷涉案租賃合同的具體解除日期，繼而決定租賃保證金、裝修殘值損失、經濟補償金以及空置期和免租期租金的給付問題。根據《合同法》第九十三條、第九十四條之規定，合同解除權分為約定解除權和法定解除權，本案亦可從這兩個維度并結合誠實信用原則展開分析。
 

　　一、某興利公司主張的約定解除權不成就

　　（一）對合同約定的合理解釋

　　在個案審判中，要判斷合同雙方約定的解除條件是否成就，不能完全根據合同文本機械地確定合同是否解除，而應根據誠實信用原則先對合同爭議條款的具體內容做出公平合理的解釋，對當事人之間的利益進行平衡，實現實質上的公平正義。雙方在合同中約定“如領先公司未能按合同附件三所規定商品名稱進行經營或在系爭房屋內經營之主要產品或提供之主要服務或其類型不符合合同附件三所作規定，出現上述情形之一，某興利公司有權終止合同并要求領先公司交還房屋，合同自某興利公司將終止合同通知書送達領先公司之日起即行終止”，合同附件三約定領先公司承租該場地用于經營“日式餐飲”，能否通過這些條款得出領先公司經營活動必須保證“純日式”的結論？根據《合同法》第一百二十五條規定法律解釋方法的位階順序應遵循文義解釋、體系解釋、目的解釋的順序 。首先是文義解釋，即按照合同文本的字面意義進行的一種法律解釋。合同約定“主要產品或提供的主要服務符合本合同附件三的規定”，從“主要產品”“主要服務”的字面表述可知領先公司提供的主要商品服務為日式餐飲即可，且合同附件三約定的“日式餐飲”與“純日式餐飲”這兩個概念從字面來看顯然非全等關系。
 

　　其次是體系解釋，即聯系上下文、系統全面地分析某一文本的含義。領先公司提供的“東京食尚”餐牌顯示，在該餐牌中除日系餐飲外還出現中式、韓式菜系，某興利公司對此知曉，卻未提出過異議，由此可進一步否定“純日式”結論。最后是目的解釋，即從現實需要的角度出發，以合理的目的所進行的解釋。系爭房屋地處綜合性商業廣場的地下一層，無論從經營面積、餐飲檔次還是商業租賃合同的交易習慣來看，將“日式餐飲”解讀為“純日式”都不符合正常的商業邏輯。綜上，將合同中“日式餐飲”解讀為“純日式”嚴格限制了領先公司的經營范圍，不符合領先公司對合同內容的內心信賴，未能很好地維持雙方當事人在租賃關系中的利益平衡，有違實質正義，不符合誠實信用原則的要求。
 

　　（二）履約瑕疵不能成就約定解除條件

　　通過上述對合同條款的解讀可知，領先公司經營“A&M Bakery”品牌甜品并未違反合同約定，至多可能構成履約瑕疵。在這種情形下某興利公司能否主張合同解除權？換言之，履約瑕疵能否成就約定解除條件？合同解除權設置的目的在于合同有效成立后，當出現主觀或客觀情況致使合同目的無法實現時，避免因固守合同拘束力而損害合同當事人一方或雙方利益，乃至損害社會整體利益。《合同法》第九十三條賦予了當事人約定任意解除權的自由，但如果約定的解除條件過于寬泛，法院應依據誠實信用原則和鼓勵交易原則，審慎判斷解除條件是否成就，避免造成交易不穩定和社會資源的浪費。誠實信用原則作為貫穿整個民商事交易的基本原則，在合同義務上應該有所體現。法院在解釋合同條款、決定合同應否解除、確定違約責任時，應該根據誠實信用原則合理確定當事人的權利義務，加大對守約者的保護力度，強化對違約行為的制裁。職是之故，在判斷約定解除條件是否成就時，不應完全根據合同條文機械地確定合同是否解除，可依據誠實信用原則綜合考量以下三方面因素：
 

　　1.違約行為形態

　　如果是非基于人身信賴關系訂立的合同，尤其是針對類似違反附隨義務這樣的輕微違約行為進行約定，則法官在認定解除條件是否成就時應更加謹慎。履約瑕疵是典型的輕微違約行為，如果以此為由隨意解除合同，則不僅會破壞法律關系的穩定，更不利于當事人締約目的的實現。
 

　　2.違約行為的后果

　　如果合同一方已經履行了合同的主要義務，即便有顯著輕微的違約行為，只要不影響合同主要目的的實現，就不宜根據合同文本機械地認定合同具備解除條件。本案中領先公司每月按時支付租金，其經營業態也以日式餐飲為主，某興利公司如期收取租金的合同目的亦未受影響，可視作領先公司已履行主要合同義務。
 

　　3.違約方的過錯程度

　　在堅持嚴格責任原則的背景下，過錯因素在合同法的適用中也并非無用武之地。違約方的過錯程度甚至能成為認定解除條件是否成就的決定因素。領先公司將僅占租用面積1/60的原本就經營蛋糕店的檔口改造為美式蛋糕店，其變更面積較小、經營品類并未發生變化，過錯程度顯然較為輕微。

　　綜上所述，領先公司的行為屬于履行合同有輕微瑕疵，不影響某興利公司的合同權利，為實現誠實信用原則衡平利益的功能，某興利公司不能以領先公司存在履約瑕疵為由主張合同約定解除權。
 

　　二、某興利公司擅自停止供應水電的行為構成根本違約

　　本案中，某興利公司在發出合同解除函，要求解除合同并收回系爭房屋被拒絕后，采取了停供水電的措施。領先公司主張某興利公司擅自停止供應水電構成根本違約而要求解除合同，賠償損失。法院支持了領先公司的主張，認為某興利公司構成根本違約，具有法定解除權。法定解除權指由法律預先加以規定，當特定違約事由發生時，一方當事人享有直接解除合同的權利。我國《合同法》深受國際上近年來立法統一化潮流的影響，充分吸收兩大法系及國際公約的立法經驗，對法定合同解除條件作了較為嚴格的限制。《合同法》第九十四條明確規定了可行使合同法定解除權的五種情形，每種情形都以“不能實現合同目的”為限，即達到“根本違約”的程度方可行使法定解除權。

　　（一）如何把握“根本違約”的判定標準
 

　　1.我國對根本違約制度的規定

　　在判斷何為根本違約時，我國《合同法》吸收了兩大法系的經驗，尤為重視違約后果的嚴重性。《合同法》第九十四條明確將“合同目的落空”作為認定根本違約的唯一標準，當事人一方違約行為嚴重影響到另一方根據合同有權期待的經濟利益，而致使其訂立合同目的落空時，方可構成根本違約。若要準確界定合同目的是否落空，首先需明確何為法律意義上的“合同目的”。換言之，什么樣的“合同目的”才能受到法律保護，根據學界的一般理解，“合同目的”是指當事人意欲通過合同的簽訂和履行達致的某種結果，在實踐中往往表現為各種經濟利益。合同目的有時候以條款形式外化于合同之中，有時候則內含于意思表示之中，可以說，合同目的主要依靠合同條款來展現，又高于合同條款本身。在個案裁判中，當合同條款沒有對某種目的進行書面約定時，裁判者應結合常理和交易習慣客觀分析雙方當事人能否達成對價，就合同目的進行判斷 。
 

　　2.域外相關規定概覽

　　“根本違約”一說最早起源于英國法。一開始英國法粗略地將合同條款劃分為條件條款和擔保條款，前者是指重要的根本性條款，后者則指次要的附屬性條款，對前者的違反構成根本性違約，守約方享有要求解除合同的權利，而對后者的違反只能使守約方享有獲取賠償的權利。此種劃分雖然簡單明了，具有很強的操作性，但卻落入了形式主義的窠臼。正如阿蒂亞所言“違反某些條款的后果取決于違約所產生的后果，其理由是，一方因違約而取消合同的權利，實際上是根據違約的嚴重性后果決定的，而不是由被違背的條款的類別決定的。”因此，英國法新增了一種條款——中間性條款，判斷違反此類條款是否構成“根本違約”時主要考慮違約的性質以及后果的嚴重性，并在司法實踐中不斷擴大此類條款的范疇。美國法將違約形態分為重大違約和輕微違約，對重大違約的判定有五方面的考慮因素，其中有三種是從受損害方的角度出發的，主要考慮客觀上違約后果的嚴重程度。德國法中雖沒有“根本違約”這一概念，但根據《德國民法典》第三百二十六條之規定，在決定債權人是否有權解除合同時，違約行為是否導致嚴重性后果，亦是其重要的判斷標準。
 

　　（二）某興利公司停供水電的行為是否導致合同目的落空

　　根據《合同法》第二百一十六條規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。租賃合同的目的是承租人能夠獲得使用租賃物的權利，出租人應當依照合同約定向承租人交付租賃物，并且在租賃關系存續期間保持租賃物符合約定用途。如果出租方一直未能及時履約，影響了承租人正常活動，可以認為合同目的落空。審判實踐中，出租人停供水電的行為引發的糾紛較多，對于這種行為的法律評價，在實踐中也會根據案情加以具體判斷。如果合同中對出租人可以采取停供水電的措施的情形進行了明確約定，可以按照約定處理。一般而言，如果雙方已經合意解除、租期已經到期而承租人拒不交還房屋的，在出租人已經提前告知的情形下采取停供水電的措施，不應承擔賠償責任。而本案中，雖然某興利公司發出合同解除函并明確告知將采取停供水電的時間，但因領先公司對于解約行為提出異議，雙方并未達成解約合意，其擅自停供水電的行為是違約行為。就領先公司的履行行為是否構成違約，是否符合解除條件的判斷權屬于法院，某興利公司應通過訴訟解決。
 

　　涉案合同系商業租賃合同，領先公司作為承租方，其簽訂合同的目的在于利用系爭房屋進行商業活動以獲取經濟利益，某興利公司作為出租方，其合同目的則是利用系爭房屋收取租金。在合同履行過程中，領先公司如約按時繳納租金，滿足了某興利公司出租房屋的合同目的，而某興利公司于2017年11月8日擅自停止供應水電，使系爭房屋失去了適租性，領先公司無法正常提供商品服務、獲取經濟利益，其合同目的因某興利公司的違約行為落空。根據《合同法》第九十四條規定，如果當事人一方有其他違約行為致使不能實現合同目的，對方當事人就可以單方解除合同。因此領先公司主張租賃合同于2017年11月8日解除，符合法律規定，依法應予支持，法院亦對某興利公司的違約所致的后果及所應賠償的損失依法進行了處理。    上海徐匯律師事務所

 

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