重磅消息，8月10日，住房和城鄉建設部公布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》

　　關于在實施城市更新行動中

　　防止大拆大建問題的通知

　　（征求意見稿）

　　實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規劃綱要明確的重大工程項目。實施城市更新行動，要順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。近期，各地積極推動實施城市更新行動，但在推進過程中，出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。為積極穩妥實施城市更新行動，現提出以下要求：

　　一、堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣

　　（一）嚴格控制大規模拆除。除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑。除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的房屋可以拆除外，其他既有建筑應以保留修繕加固為主，改善設施設備和提高節能水平，充分利用存量資源。對擬拆除的建筑，應加強評估論證，公開征求意見，嚴格遵守相關規定并履行報批程序。

　　（二）嚴格控制大規模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大于2。在確保安全的前提下，允許適當增加建筑面積用于住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。鼓勵探索區域規模統籌，加強過密地區功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。

　　（三）嚴格控制大規模搬遷。不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。踐行美好環境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社區治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，形成共建共治共享的氛圍，維護社會和諧穩定。

　　（四）確保住房租賃市場供需平穩。不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。鼓勵穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%。

　　二、堅持應留盡留，全力保持城市記憶

　　（五）保留利用既有建筑。不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、隨意閑置。對擬實施城市更新的區域，要開展調查評估，梳理評測既有建筑狀況，明確應保留保護的建筑清單，未開展調查評估、未完成歷史文化街區劃定和歷史建筑確定專項工作的區域，不應實施城市更新。支持在不變更土地使用性質和權屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強老廠房等老建筑改造、修繕和利用。

　　（六）保持老城格局尺度。不破壞傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。鼓勵采用繡花功夫，對舊居住區、舊廠區、舊商業區等進行修補、織補式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城區具有特色的空間格局和肌理。

　　（七）延續城市特色風貌。不破壞地形地貌，不伐移老樹和有地方特征的現有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴禁建筑抄襲、模仿、山寨行為。堅持低影響的更新建設模式，保持老城區自然山水環境，保護古井、古樹、古橋等歷史遺存，鼓勵采用當地建筑材料和形式，建設體現地域特征、民族特色和時代風貌的城市建筑，加強城市生態修復，留白增綠，保留城市特有的地域環境、文化特色、建筑風格等“基因”。

　　三、堅持量力而行，穩妥推進改造提升

　　（八）加強統籌謀劃。不忽視地方實際和居民意愿，頭痛醫頭、腳痛醫腳，運動式、盲目實施城市更新。要加強工作統籌，堅持城市體檢評估先行，因地制宜、分類施策，合理確定城市更新重點，劃定城市更新單元，與相關規劃充分銜接，科學編制城市更新規劃和計劃，建立項目庫，明確實施時序，探索適用于存量更新的規劃、土地、財政、金融等政策，完善審批流程和標準規范，拓寬融資渠道，防范債務風險，量力而行、精準施策、久久為功。

　　（九）探索可持續更新模式。不沿用過度房地產化的開發建設方式，片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式，政府注重協調各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發展新業態、新場景、新功能。

　　（十）加快補足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財的政績工程和形象工程。以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優先用于建設公共服務設施、市政基礎設施、防災安全設施、防洪排澇設施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能。鼓勵建設完整居住社區，完善社區配套設施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社區服務，營造無障礙環境，建設全齡友好型社區。

　　（十一）提高城市安全韌性。不重地上輕地下，不過度景觀化、亮化，增加城市安全風險。開展城市市政基礎設施摸底調查，排查整治安全隱患，推動地面設施和地下市政基礎設施更新改造統一謀劃、協同建設。在城市綠化和環境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護、可持續的生態建設方式，優化豎向空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設。

　　各地要不斷加強實踐總結，不斷完善制度機制政策，試點探索推進城市更新，加強對各市（縣）工作的監督指導，督促對正在建設和已批待建的城市更新項目進行再評估，重新完善城市更新試點工作方案，對涉及推倒重來、大拆大建的要徹底整改。我部將定期對城市更新行動情況進行調研指導，及時研究協調解決難點問題，積極推動出臺相關政策，推動實施城市更新行動。

　　總結本次《意見》釋放了以下四大信號！

　　01不再大拆大建，高速增長時代結束

　　嚴格控制大規模增建。

　　除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大于2。

　　不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，同時保持老城格局尺度，不破壞傳統格局和街巷肌理，要延續城市特色風貌，不隨意改建具有歷史價值的公園，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象。

　　02靠“拆遷”一夜暴富將會很難實現

　　以前深圳很多大片的村子，靠拆遷而一夜暴富的，如大沖、白石洲等等，每次的造城都造就了許許多多的村民暴富。

　　現在嚴格控制大規模拆除。

　　除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。

　　去年，住建部就提出，國家將會嚴格把控棚改貨幣化的標準和范圍，盡可能避免大拆大建的情況發生。從2021年起，新的“舊改”或城市更新政策將取代棚改。很多人指望“拆遷”一夜暴富的夢破滅了。

　　嚴格控制大規模搬遷。

　　不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

　　03穩定住房租賃價格

　　確保住房租賃市場供需平穩。

　　不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

　　鼓勵穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%。

　　04新的“舊改”新政策將取代棚改

　　博拆遷的風險加大

　　以前是粗獷型的大片拆除新建，以增量建設為主，以后是盡可能避免大拆大建的情況發生，老、破、舊的片區以局部的改造、改善和優化居住環境質量為主，由增量建設轉向以存量改造為主。

　　過去的粗狂型大拆大建，讓許多人看到了一夜暴富的機會，加入炒房大軍去博拆遷。現在除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，使博拆遷的風險加大、成本上升，也許你買的房子十年二十年都拆不了。

　　住建部已經為房地產定調，整治的就是房價大漲，所以拆遷可能會讓你的房子升值更快一些，但也不會像以前那樣房價大漲。

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