2010年11月8日，華晨公司、劉選秋以實物抵債的方式取得華晨公司6間門面。2012年6月19日林福漢通過網(wǎng)絡(luò)銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬方式匯款300萬元至劉宣求指定商業(yè)銀行個人賬戶，次日轉(zhuǎn)賬使用匯款500萬元，合計匯款800萬元，但著名企業(yè)其所需要支付的款項為“借款”。上海合同律師來回答一下有關(guān)的情況。

　　2012年6月20日，林福漢與劉軒秋簽訂了《房屋銷售合同》 ，購買上述立面，價格為800萬元人民幣。合約亦同意：劉玄秋簽署當(dāng)日的“房屋買賣合約”應(yīng)為房地產(chǎn)公告登記證原件、商品房買賣合約、房地產(chǎn)銷售發(fā)票原件給林福涵；在2012年9月19日前，林福涵無權(quán)辦理業(yè)權(quán)手續(xù)；劉玄如欲在2012年9月19日前違反協(xié)議，須將購房預(yù)付款全數(shù)退還乙方，并于同日處以3‰違約罰款。

　　福州中院在毛、與劉玄秋借款合同糾紛一案中，查封了劉玄秋名下的上述店鋪。林福漢向法院提出異議，福州中院駁回了林福漢的異議請求。林福漢向福州市中級人民法院提出執(zhí)行異議，要求確認(rèn)《房屋銷售合同》的有效性，停止執(zhí)行案件所涉及的商品。福州市中級人民法院一審維持原判。

　　毛不服，向福建省高級法院提起上訴。福建高院二審判決駁回上訴，維持原判。毛來華仍不服，向最高人民法院可以申請進(jìn)行再審。最高法院通過確認(rèn)《房屋買賣雙方合同》無效，改判駁回林福漢全部訴請。

　　在這種情況下，毛來華，申請的執(zhí)行人，能夠從灰燼中站起來，最終扭轉(zhuǎn)局面。根本原因是，事實證明，案中涉及的房屋買賣合同并非林富漢和劉軒秋所表達(dá)的真實意圖，林富漢劉軒要求部門提供8億元人民幣的貸款擔(dān)保。

　　最高人民法院從《房屋銷售合同》的內(nèi)容異常達(dá)成一致，注明匯款800萬元是貸款，交易價格協(xié)議不正常等幾個方面說明，《房屋銷售合同》并非林富漢與劉軒秋之間表達(dá)的真實意圖，當(dāng)事人之間協(xié)議的真正含義是，《隱法》是作為貸款合同擔(dān)保的案件所涉及的商店。

　　由于雙方在房屋買賣合同中的意思表示都不真實，最高法院依據(jù)《民法典》第一百四十六條的一般規(guī)定，即共犯作出的虛假聲明是無效的，裁定本案所涉及的“房屋買賣合同”無效。由于房屋買賣合同無效，林福漢不是買房人，不能根據(jù)《人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條將毛排除在最高人民法院的執(zhí)行范圍之外。

　　銘記過去，學(xué)習(xí)未來。為了避免今后出現(xiàn)類似的損失，我們提出以下建議：

　　1、為民間借貸提供擔(dān)保而簽訂的買賣合同，是為債權(quán)債務(wù)提供擔(dān)保的措施，因為雙方都沒有真實買賣的意思表示，所以買賣合同構(gòu)成共謀虛偽。

　　根據(jù)《民法通則》第一百四十六條第一款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定相關(guān)買賣合同無效。但同時，根據(jù)《民法通則》第一百四十六條第二款的規(guī)定，即使買賣合同被認(rèn)定無效，也不影響雙方當(dāng)事人關(guān)于擔(dān)保的真實意思表示。因此，以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，仍然是非典型的擔(dān)保措施。

　　2、以買賣合同為民間網(wǎng)絡(luò)借貸發(fā)展提供企業(yè)擔(dān)保，并不一定能使公司債權(quán)人可以獲得進(jìn)行相應(yīng)的擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人無法就買賣的標(biāo)的物優(yōu)先受償。根據(jù)《物權(quán)法》第五條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由相關(guān)法律沒有明確管理規(guī)定。

　　《物權(quán)法》上規(guī)定的具有中國優(yōu)先受償性的擔(dān)保物權(quán)僅為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，故以買賣合同為民間借貸平臺提供一個擔(dān)保并不能設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，也就導(dǎo)致無法對買賣標(biāo)的物行使優(yōu)先受償權(quán)。所以，債權(quán)人應(yīng)慎重考慮選擇學(xué)生通過分析買賣合同的方式為債權(quán)問題提供融資擔(dān)保，防止因?qū)?biāo)的物不享有優(yōu)先受償權(quán)而無法充分發(fā)揮自己預(yù)期擔(dān)保的法律學(xué)習(xí)效果。

　　3、在實現(xiàn)非典型擔(dān)保時，債權(quán)人不能要求履行銷售合同，只有根據(jù)關(guān)于審理私人借貸案件適用法律的某些問題的規(guī)定，才能申請拍賣貨物銷售合同標(biāo)的物以償還債務(wù)。

　　上海合同律師認(rèn)為，借款人或者貸款人有權(quán)要求償還或者賠償拍賣所得與貸款本息之間的差額。也就是說，在實現(xiàn)這種非典型擔(dān)保時，債權(quán)人有強(qiáng)制清算的義務(wù)，不能直接取得房屋所有權(quán)，不能主張標(biāo)的物的拍賣所得全部屬于房屋所有權(quán)。