上海房產知名律師來講講影響房屋合同認定的因素有哪些
依照民間借貸法律關系作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的貨幣債務的，出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物已清償債務。借款人或貸款人有權要求返還或補償拍賣所得與應償還貸款本息之間的差額。上海合同律師來回答一下有關的情況。
以下為最高人民法院在再審判決“本院學生認為”部分就此提出問題進行發表的意見：根據《中華人民共和國民法通則》第143條第2款的規定，民事法律行為應當具備“意思真實”的條件。《民法通則》第146條規定：行為人、相對人以虛假意思表示的民事法律行為無效。以虛假意思表示隱性民事法律行為效力的，依照有關法律規定處理。
林福漢一審訴訟的上訴內容之一是確認案件涉及“房屋銷售合同”的效力，而且“房屋銷售合同”中的雙方當事人在法律關系的性質上存在分歧，由于證據不直接、不充分，判斷合同內容本身是否為當事人的真實意圖，是確定合同效力的關鍵。
法院根據檔案證據，對合同簽訂時當事人的真實意思進行了探討，并對主要法律關系的性質和合同的效力作出了判斷。
首先，林福漢在簽訂房屋買賣合同前支付了部分款項。在分成兩次付款的電子轉賬憑證上，他注明他支付的錢是“貸款”。雖然林福漢主張轉賬時隨意填寫“借款”性質，該筆款項實際上是購房款，但高達800萬元的款項性質是隨意填寫的，不符合一個理性自然人的一貫做法。
其次，案涉《房屋進行買賣雙方合同》在約定公司簽訂勞動合同以及當日劉宣求即應將企業房產預告登記證原件、商品房交易買賣服務合同主要原件、銷售管理不動產或者發票數據原件問題交給林福漢的同時，又約定了劉宣求授權林福漢在2012年9月19日后需要辦理案涉房產過戶手續。
明確自己約定時間在此我們之前林福漢無權要求辦理過戶手續，而劉宣求則可以在2012年9月19日前“反悔”，如若沒有反悔，應歸還林福漢全部“預付購房定金款”、另加“購房定金款”每日3‰的違約金。
從案件涉及的商品房價格來看，案件涉及的“房屋銷售合同”采取“一次性價格”800萬元，不同于普通房屋銷售合同采取的樓面面積，每平方米單價計算房屋價格的一般交易習慣。同時，根據二審法院查明的事實，劉璇要求轉移店面案件時，另一案件調解書中房屋的價格為13409596元，與案件中《房屋買賣合同》約定的800萬元有較大差異。
由此可見，“房屋買賣合同”案中的店面買賣協議本身就是當事人之間的虛假意思表示，劉玄秋與林福漢簽訂“房屋買賣合同”的真正目的是保證劉玄秋本金800萬元的債務得以履行，借款期限為3個月，當事人之間的協議的真正含義是，隱名法案是當事人以貸款合同為擔保的店面。
故林福漢請求確認其與劉宣秋于2012年6月20日簽訂的房屋買賣合同合法有效，缺乏法律依據，本院予以駁回。對于林福漢請求判令劉選秋協助其辦理位于福州市鼓樓區林俊史圣茶亭（一、二區）A座商業綜合樓16層、16層、16層、16層、3層、1層、20層、20層房屋的權屬轉移登記手續，本院不予支持。
上海合同律師發現，根據《民法通則》第一百四十六條的規定，法院認定本案房屋買賣合同作為變相行為無效，貸款擔保作為隱性行為，在不違反法律、行政法規強制性規定的情況下，可以確認當事人之間的合同效力。
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