夫妻一方擅自進行出售夫妻雙方共同發展所有這些房屋，且購房人不構成一個善意取得，該房屋買賣合同管理無效。夫妻雙方在處理夫妻共同財產方面享有平等權利，雙方在作出不是為了日常生活需要的夫妻共同財產重大決定時，應在平等基礎上達成協議。上海房產糾紛律師帶您了解一下有關的問題。

　　當事人未經對方同意出售房屋的，協議價格不符合合理價格，轉讓價格未實際支付，房屋所有權轉讓登記已完成的，不符合善意取得的構成要件，出售房屋的行為損害了對方的合法權益，房屋買賣合同無效。

　　夫妻一方擅自出售房屋，買受人符合善意取得的條件，另一方請求宣告合同無效的，人民法院不予支持。夫妻一方未經對方公司同意與買受人在平等自愿的基礎上，簽訂房屋買賣雙方合同，且符合我國善意取得的構成形式要件，夫妻另一方以不知情或不同意為由請求法院系統確認自己房屋買賣交易合同管理無效的，人民需要法院不予社會支持。

　　但在理想中，關于上世紀八九十年代因創辦州里企業所遺留的屯子集體設置裝備擺設用地使用權的出租行動，地皮行政主管部分因無明確的法令根據多半未予查處。并且在法律實踐中關于此類題目也存在較大的爭議，法院體系對此的認知各地也紛歧，此類租賃合同在各級法院的訴訟中也不一定就被認定為有效條約。

　　今朝有很多的農村集體土地租賃就屬于這種情況，如認定無效，往往會引起群體性上訪、不穩定事件的連鎖反應；如認定有效，則會造成征地成本過高，征地工作開展陷入僵局，陷政府于“兩難”的選擇境地。

　　（一）提起條約有效的原告主體資格

　　依據我國民事法令劃定的普通準繩以及《合同法》第一百二十八條的劃定，當事人能夠經由過程息爭或許調處解決條約爭議，當事人不肯息爭、調處或許息爭、調處不成的，能夠依據仲裁和談向仲裁機構請求仲裁，也能夠向人民法院告狀。也就是說并不是所有的人都可以對合同效力進行主張，原則上只能由合同當事人來向法院主張。

　　實踐中，即使由于利益關系的驅動，很多出租集體土地使用權的村民組織（村民委員會）不愿意去法院訴訟確認合同無效，政府相關部門及其他組織也不能越俎代庖，來確定合同無效或代為向法院訴訟，這在法律上是沒有依據的。

　　（二）對于條約有效的情況下相關財產的處置和責任分擔

　　《合同法》第五十八條劃定，“條約有效或許被撤消后，因該條約獲得的財富，應該予以返還；不克不及返還或許沒有需要返還的，應該折價賠償。有錯誤的一方應該補償對方是以所遭到的喪失，兩邊都有錯誤的，應該各自負擔響應的義務”；第五十九條劃定，“當事人歹意勾通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人”。

　　《民法總則》第一百五十七條規定，“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定”。

　　根據以上劃定，因為今朝屯子集體地皮租賃條約大多應屬有效條約，當確認條約有效后，兩邊當事人有相互返還的責任。也就是說，村集體構造（村民委員會）一偏向承租地皮的第三方返還出租地皮所獲得的收益（多半為房錢，但普通也僅返還余下房錢），承租地皮的第三偏向村集體構造（村民委員會）返還所獲得的集體地皮使用權，自行撤除地上建筑物、構筑物，復原地皮原狀。至于過錯賠償損失，則要根據具體的租賃合同進行過錯分析。

　　上海房產糾紛律師認為，租賃雙方對過錯賠償數額有爭議的，可以協商解決，協商不成的，可以共同委托專業評估機構進行評估。人民法院也可以依據《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》組織評估，最終依法確定一方承擔還是雙方分擔過錯賠償數額。