房屋租賃中的房屋交付時(shí)間如何認(rèn)定？上海房屋糾紛律師為您解答
根據(jù)原告陳述：被告寶澤康醫(yī)院于2016年1月16日將涉案房屋內(nèi)的物品搬空，但因?qū)殱煽滇t(yī)院在涉案房屋內(nèi)遺留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完畢，應(yīng)視為該院于次日即2016年2月1日交付房屋。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的內(nèi)容。
鑒于涉案房屋在退還時(shí)房屋狀態(tài)良好，不存在出租障礙，原告完全可以正常將涉案房屋對(duì)外出租。考慮到春節(jié)前后對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的一定影響，本院推定原告房屋空置的合理期限為自2016年1月15日起至2016年3月1日止。據(jù)此，本院判定被告賠償原告閑置期限或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失為15、8454萬(wàn)元【31、690943萬(wàn)元／季÷3個(gè)月）+10、5636÷2】。
案件信息來(lái)源：中國(guó)傳統(tǒng)印刷物資總公司與秦楚、北京寶澤康國(guó)際社會(huì)醫(yī)院進(jìn)行管理能力有限責(zé)任公司對(duì)于房屋租賃服務(wù)合同糾紛一審民事判決書，[北京市西城區(qū)人民法院（2016）京0102民初9476號(hào)]。
考慮到社會(huì)實(shí)踐中進(jìn)行房屋空置費(fèi)損失、重新出租房屋的中介費(fèi)等損失企業(yè)通常具有客觀方面存在但較難證明，法院未必會(huì)準(zhǔn)確分析計(jì)算每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失的具體問題金額，而是我們通常會(huì)通過結(jié)合相關(guān)案件的具體實(shí)際情況（雙方的過錯(cuò)情況、案租賃服務(wù)合同的約定期限及履行期限、雙方之間關(guān)于違約金的約定等情況），酌定一個(gè)科學(xué)合理的費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)判決承租方承擔(dān)。
由北京人民法院審理的案件中，損失具體數(shù)額不能為了確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ乙环N替代房屋周轉(zhuǎn)期間的租金損失，但最長(zhǎng)一般情況下不得超過六個(gè)月。
案件一: 北京市人民法院一審對(duì) Fang Wenshan 與周之家租賃合同糾紛的民事判決[(2015)朝民初資20580]認(rèn)為，“依法訂立的合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，因此，
在這種情況下，原告與被告簽訂的租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此具有法律效力。雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行。合同規(guī)定: “解除合同，一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)先向另一方支付10萬(wàn)元。”
雖然被告聲稱雙方以協(xié)商一致方式解除合同，但案情并不符合這一條款，但考慮到被告提議事先解除合同，雙方在移交過程中并未更改協(xié)議并簽署書面協(xié)議，原告尚未放棄向?qū)Ψ教岢龅倪`約罰款申索，因此法院認(rèn)為應(yīng)適用這一條款，原告聲稱法院允許對(duì)違約罰款。“關(guān)于 liquidated damage，法律規(guī)定，當(dāng)事人約定的 liquidated damage 超過造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院適當(dāng)減少。
在本案中，被告建議 liquidated damage 過高，并要求法院酌情處理。在這種情況下，法院根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，將原告隨后進(jìn)入有關(guān)場(chǎng)所的時(shí)間、約定的期限和履行有關(guān)租賃合同的期限、當(dāng)事人之間的 liquidated damage 協(xié)議等合并在一起，酌情處以7萬(wàn)元罰款。”
人民法院第一審民事判決[(2014)] ，北京高義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和朱偉南就房屋租賃合同糾紛[(2014)]裁定，“原告要求被告支付解雇補(bǔ)償金3735324元，相當(dāng)于四個(gè)月的租金。
根據(jù)合約條款，被告須于2012年12月19日或之前繳付原告的按金及首個(gè)月的租金，而被告現(xiàn)已承認(rèn)未有繳付按金，并已符合合約所訂明的條件，讓原告行使撤銷合約的權(quán)利，以及讓被告就撤銷合約支付補(bǔ)償。
因此，上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，原告要求被告支付賠償金，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本法院支持，但原告要求賠償金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高。基于公平和誠(chéng)信的原則，加上雙方同意的租賃期限、終止合同的時(shí)間、被告的過失程度以及原告的實(shí)際損失，法院決定賠償應(yīng)以有爭(zhēng)議房屋的三個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)。”
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