開發(fā)商企業(yè)為了盡快地進(jìn)行銷售其開發(fā)的樓盤，在與銀行業(yè)務(wù)洽談按揭貸款事宜的過程中、乃至國家尚未發(fā)展開始洽談時就已開始向購房者銷售房產(chǎn)，但在買賣交易雙方之間簽訂商品房買賣合同時，銀行可以提供的貸款比例關(guān)系尚未形成明確；即使中國銀行與開發(fā)商已達(dá)成合作，銀行只給予學(xué)生一個網(wǎng)絡(luò)貸款比例的最高限度，不承諾確定的貸款比例。上海房產(chǎn)律師就來為您講講相關(guān)的情況。

　　一、數(shù)據(jù)解析

　　在阿爾法案例庫（通過自己設(shè)置案由“房屋進(jìn)行買賣合同管理糾紛”、關(guān)鍵詞“首付提高”“解除勞動合同”，檢索可以得到該組數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)信息檢索工作時間為2020年3月25日）：

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，由于首付比例上升引起的房屋買賣合同解除糾紛的數(shù)量與國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控基本成正比，北京、河北、廣東、上海、天津、山東、江蘇、浙江等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)已成為相關(guān)糾紛的高發(fā)地區(qū)。

　　二、案例解讀

　　通過案例檢索，結(jié)合我們自身的辦案經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)商品房銷售中因提高首付比例引發(fā)的糾紛主要有兩種情況:一是政策調(diào)整導(dǎo)致的首付比例提高；二是銀行原因?qū)е率赘侗壤岣摺?

　　除了最高人民法院的司法解釋外，按揭政策引起的首付比率上升(即按揭貸款比率下降)是否會導(dǎo)致商品房買賣合同被取消，地方法院也發(fā)表了明確的意見，因此這些案件在司法實(shí)踐中的爭議較少。但在處理該案件的過程中，我遇到了第二種情況，即對于銀行風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)致的按揭貸款比率降低的商品房合同糾紛，我從案件入手進(jìn)行解讀。

　　三、糾紛背景

　　按照商業(yè)慣例，在商品房(一手房)銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱“開發(fā)商”)作為賣方，往往與房貸銀行達(dá)成合作；購房者往往選擇開發(fā)商的合作銀行辦理按揭手續(xù)。

　　當(dāng)商品房銷售合同簽訂時，買賣雙方在銀行貸款比例上并不明確，參照當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)情況一般約定的首付比例和相應(yīng)的貸款比例; 或者在商品房銷售合同中按照銀行約定的最高貸款比例。

　　商品房買賣合同簽訂后，銀行基于對房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力等因素的綜合考慮(購房人信用等購房人個人原因除外)，出于自身風(fēng)險(xiǎn)控制目的，經(jīng)批準(zhǔn)后確定的貸款比例，低于買賣雙方約定的貸款比例。

　　然后，對于購房者來說，貸款比率降低意味著首付比率增加，購房者可以拒絕簽訂貸款合同，并向開發(fā)商解除商品房銷售合同。

　　四、法律規(guī)定

　　關(guān)于商品房買賣合同解除的法定條件，除了《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除的一般法定條件外，最高人民法院還就商品房買賣合同解除的條件發(fā)布了司法解釋。

　　《最高國家人民對于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買賣合同管理糾紛案件適用相關(guān)法律制度若干重大問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保企業(yè)貸款發(fā)展方式以及付款、因當(dāng)事人一方原因分析未能訂立商品房擔(dān)保機(jī)構(gòu)貸款服務(wù)合同并導(dǎo)致商品房買賣合同內(nèi)容不能選擇繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人之間可以根據(jù)請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)合同并導(dǎo)致商品房買賣合同已經(jīng)不能為了繼續(xù)履行的，當(dāng)事人是否可以使用請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

　　當(dāng)?shù)胤ㄔ阂舶l(fā)布了相關(guān)意見，以《浙江省高級人民法院人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響下的幾起房屋買賣合同糾紛案件的意見(審理)》為例。第二十三條規(guī)定: “如果一項(xiàng)合同僅僅由于貸款限制、購買限制和購買禁令等監(jiān)管政策的直接影響而不能繼續(xù)履行，則不應(yīng)將其視為‘不可抗力’，而應(yīng)一般視為解釋第四條和第四條規(guī)定的‘不可歸因于當(dāng)事人的原因’。”。

　　當(dāng)事人據(jù)此要求解除合同的，可以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。第四條規(guī)定:“調(diào)控政策實(shí)施前簽訂的合同約定以按揭貸款方式付款。現(xiàn)買受人能證明因首付比例提高、無法辦理按揭貸款等原因無法繼續(xù)履行，請求解除合同，可予支持；出賣人應(yīng)將收到的購房款或定金返還給買受人。