在我國(guó)現(xiàn)行法律框架下，集體建設(shè)用地:集體建設(shè)用地的使用和流轉(zhuǎn)受到包括土地管理法、物權(quán)法、擔(dān)保法等法律的嚴(yán)格限制；集體土地原則上不經(jīng)征收不得用于建設(shè)，但在三種特殊情況下，村民可以不經(jīng)征收手續(xù)直接使用相應(yīng)的集體建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，如建房、興辦村內(nèi)公共設(shè)施和公益事業(yè)、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)(包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦自己的企業(yè)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股或與他人合資興辦企業(yè))。上海房產(chǎn)律師就來(lái)為您講講相關(guān)的情況。

　　上述三種集體建設(shè)用地使用權(quán)原則上不得主動(dòng)流轉(zhuǎn)，但因破產(chǎn)、兼并、廠(chǎng)房抵押和集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部出售、出租房屋等原因?qū)е录w建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的除外。

　　由此我們可見(jiàn)，集體經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展用地目前我國(guó)實(shí)際情況幾乎僅限于上述“鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小企業(yè)進(jìn)行用地”這一種情形，其流轉(zhuǎn)在現(xiàn)有相關(guān)法律框架下也僅限于被動(dòng)抵押（ 地隨房走）和破產(chǎn)、兼并幾種被動(dòng)情形。因此，如果將“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)生態(tài)用地”直接等同于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流企業(yè)文化用地”，且限定為“存量”建設(shè)用地，入市改革工作并沒(méi)有一個(gè)現(xiàn)實(shí)社會(huì)意義和價(jià)值。

　　筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律規(guī)定的新增集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地有兩種類(lèi)型: 一是通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓程序依法批準(zhǔn)的新增集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地; 二是騰出的房屋基地轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地。

　　集體建設(shè)用地入市收益如何分配？集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)后，已經(jīng)由土地管理法確定，那么問(wèn)題就是: 國(guó)家、集體、土地使用者、個(gè)體農(nóng)民等主體應(yīng)該如何分配土地增值收入。目前，還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的分配規(guī)則，新的法律也沒(méi)有提供一個(gè)完整的思路。

　　從全國(guó)范圍來(lái)看，2016年4月財(cái)政部、國(guó)土資源部發(fā)布的《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)基金征收使用管理暫行辦法》也規(guī)定，按入市或再流轉(zhuǎn)土地增值收益的20%-50%征收調(diào)節(jié)基金。上述暫行辦法規(guī)定，調(diào)節(jié)基金按照省級(jí)財(cái)政部門(mén)非稅收入征收管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，暫填政府預(yù)算收支分類(lèi)科目"1039999其他收入 "，是指政府以收取非稅收入的形式實(shí)際參與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地收入分配。

　　由政府可以按照非稅收入的形式從集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市收益中征收調(diào)節(jié)金，與原國(guó)土資源部于2009年3月6日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)農(nóng)業(yè)社會(huì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展中國(guó)農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕27號(hào)）中提出的按照“初次分配一個(gè)基于知識(shí)產(chǎn)權(quán)，二次分配以及政府積極參與”進(jìn)行分析集體主義建設(shè)用地有償使用成本收益分配的原則有所沖突。

　　在《合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)研究房地產(chǎn)企業(yè)合同》中，建議約定如下：

　　1、當(dāng)就合伙人(包括提供土地使用權(quán)或資本的合伙人)的投資回報(bào)達(dá)成一致時(shí)，盡量避免使用固定的金額。包括協(xié)議的固定價(jià)格和面積或數(shù)量，或協(xié)議可以獲得的收益隨時(shí)可以轉(zhuǎn)換成固定數(shù)額的貨幣，等形式

　　2、在合同中起草有關(guān)合作內(nèi)容條款時(shí)，合作各方應(yīng)盡量參與到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)或銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，亦或是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理的方式間接參與。另外，合同文本中盡量避免使用任一合作方“不承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的任何風(fēng)險(xiǎn)”、“支付/收取土地轉(zhuǎn)讓款/房款/租金/利息”等形式上與“合作開(kāi)發(fā)”的合同性質(zhì)不相符的表述。

　　3、實(shí)踐中，在選擇一個(gè)合作學(xué)習(xí)形式時(shí)，除了可以通過(guò)簽訂合作研究開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同管理進(jìn)行交流合作開(kāi)發(fā)的，還包括成立企業(yè)法人，或者在投資融資問(wèn)題方面我們通過(guò)自己設(shè)立有限合伙（基金）等方式方法開(kāi)展學(xué)生合作。若合作各方采取合資方式成立項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司，則應(yīng)盡量避免約定向出資方進(jìn)行分析固定資產(chǎn)數(shù)額的投資回報(bào)等，否則仍無(wú)法有效避免合作開(kāi)發(fā)的合同性質(zhì)被法院否定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、開(kāi)發(fā)合作各方應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同》中就承擔(dān)外債事宜作出明確約定。

　　因此，2019年7月16日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局共同發(fā)布了《土地增值稅法》(征求意見(jiàn)稿) ，明確規(guī)定集體所有土地在市場(chǎng)上征收增值稅，以替代目前試點(diǎn)地區(qū)廣泛使用但規(guī)定不一的征收管理費(fèi)方式。但是，新的《土地增值稅法》生效前，將繼續(xù)適用于征收調(diào)整基金。

　　從集體和土地使用者的角度，新的土地管理法和條例草案規(guī)定，雙方以簽訂合同的形式約定價(jià)款和價(jià)款的支付時(shí)間。所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，土地增值部分的收益應(yīng)該按照合同進(jìn)行分配，并與國(guó)有建設(shè)用地入市的方式進(jìn)行比較。然而，集體和農(nóng)民個(gè)人之間的土地增值利益仍需通過(guò)隨后頒布的其他法律法規(guī)加以澄清。

　　上海房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去40年的農(nóng)村改革中，政策改革構(gòu)成了制度變遷與農(nóng)民發(fā)展之間的主線(xiàn)。2013年，黨的十八屆三中全會(huì)全面深化土地制度改革，標(biāo)志著我國(guó)土地法治建設(shè)進(jìn)入新時(shí)期。與過(guò)去不同，新時(shí)期黨的土地制度改革政策面臨著土地問(wèn)題的全局性。