上海房產糾紛律師來講講合作建房中容易出現的一些問題
集體建設用地可以用來建設出租房，這實際上賦予了集體在集體土地上發展商品房的權利，雖然這只是集體土地使用方面的一個突破，但其價值在于國家放棄對土地發展權的壟斷。合作住宅作為一種特殊的房地產開發模式，具有政策支持作用，有望釋放政策紅利。上海房產糾紛律師就來為您講講相關的情況。
2017年8月21日，國土資源部住房城鄉建設部關于印發《利用中國集體經濟建設項目用地制度建設社會租賃住房試點工作方案》的通知【國土資發〔2017〕100號 】“為增加融資租賃住房供應，緩解我國住房供需矛盾，構建購租并舉的住房管理體系。
建立一個健全完善房地產行業平穩健康教育發展具有長效激勵機制，國土資源部會同住房城鄉建設部根據不同地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市通過開展有效利用農村集體主義建設生態用地建設租賃住房試點，制定了《利用這個集體文化建設用地建設租賃住房試點實施方案》”。
但從稅收法律法規的制定來看，實際上我國對于合作建房的性質和是否需要繳納土地增值稅都沒有依據，而且合作建房涉及大量的村企合作和地方政府利益相關者之間的博弈。因此，總的來說，地方和區域對相關稅收政策的自由裁量權和自我解釋和適用必然存在空間。本文探討的是與合作建房相關的土地增值稅問題。
對合作進行開發研究房地產企業合同的法律定性分析主要見于《最高人民對于法院關于審理涉及國有土地資源使用權合同管理糾紛案件適用相關法律環境問題的解釋》（法釋[2005]5號）的規定，該司法解釋第十四條：“本解釋所稱的合作項目開發房地產公司合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為一個共同發展投資，共享服務利潤、共擔風險合作學習開發房地產為基本信息內容的協議”。
對于房地產合作開發合同的認定，司法解釋作了如下區分和裁定: “第二十四條房地產合作開發合同規定，提供土地使用權的合同當事人不承擔經營風險，只收取固定利息，應當被認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條房地產開發合同當事人約定提供資金，不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，視為房屋買賣合同。第二十六條房地產合作開發合同，提供資金的一方不承擔任何作業風險，只收取固定金額的，視為貸款合同。第二十七條房地產開發合同當事人同意以租賃以外的任何形式或者不承擔任何經營風險的，為房地產使用提供資金的，該合同視為房地產租賃。
合作建房是合作房地產開發的典型模式，其認定也遵循上述邏輯。根據上述司法解釋對合作開發房地產的定義，合作開發房地產或者合作建房應當具備三個法律特征:一是共同投資；二是分享利潤；三是風險共擔。合作社最大的稅收問題是增值稅。合作住宅作為一種特殊的房地產開發。
上海房產糾紛律師發現，在實踐中，由于歷史形勢的復雜性、舊城改造等原因導致了各種形式的合作住房，稅收政策不夠明確。關于合作建房的征免稅問題。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅”。
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