上海房屋租賃律師根據以下案情淺談有關房屋租賃的法律問題。

　　【案情】張某與盧某簽訂了房屋租賃合同，合同商定張某將其房屋出租給盧某，租期五年，并規定假如盧某拖欠房錢3個月，張某有權解除合同。租賃至第三年，張某將房屋出售給石某，并辦理了房屋過戶手續，盧某按照其與張某的租賃合同連續應用該房屋。現石某以盧某在房屋買賣之前拖欠張某租金8個月已符合合同解除條件為由提起訴訟，請求法院解除租賃合同。

　　【意見分歧】

　　第一種看法覺得，關于石某的訴訟要求應予以支撐。理由：依據買賣不破租賃準則，租賃合同在盧某和石某之間依然無效，或者說，石某取得了張某在合同中的位置，即該租賃合同由于房屋買賣只是合同主體發生變更，合同的其他條款并沒有發生變化，因此，石某可以根據張某與盧某之間租賃合同的約定行使單方解除權。

　　第二種看法覺得，應采納石某的訴訟要求。理由：盡管依據買賣不破租賃準則，租賃合同在盧某和石某之間連續無效。但該合同是在盧某和石某依據張某和石某之間的租賃合同條款成立的新合同。根據合同的相對性原理，主張合同解除只能由張某來行使，石某并不是合同的相對人，所以石某的主張不能支持。

　　【闡發】致使對本案發生分歧的看法，不同的首要在于買賣不破租賃是不是屬于合同權力責任的歸納綜合移轉，如果買賣不破租賃屬于合同權利義務的概括移轉，石某與盧某之間的租賃合同是原合同的繼續，應按第一種意見處理；如果買賣不破租賃不屬于合同權利義務的概括移轉，石某與盧某之間的合同是新合同，則應按第二種意見處理。

　　律師覺得，買賣不破租賃不屬于合同權利義務的概括移轉，同意第二種意見，其理由是：

　　合同權力責任的歸納綜合移轉是指合同當事人一方將其權力責任轉讓給第三人，由合同受讓人庖代讓渡人成為合同的一方當事人，該受讓人享有原合同的權力責任。合同權力責任的歸納綜合移轉即可基于滿意而產生，也可基于法定而產生。基于滿意產生的移轉需經合同另一方當事人的批準，未經合同另一方的批準對其不發生效能，即讓渡滿意不具備內部效能，由于合同權力責任的歸納綜合移轉對合同另一方當事人好處影響偉大，以是必須經其批準方對其產生效能。買賣不破租賃不是法定的合同權力責任歸納綜合移轉。買賣不破租賃的立法初志在于維護承租人的居住權，法律規定在此特定情形下使債權優先于物權，承租人可按原租賃合同繼續使用房屋。也就是說，買受人與承租人之間的租賃關系是基于法律規定而發生的。但這種基于法律規定發生的租賃關系并不是合同的法定概括移轉。根據我國現有法律的規定，合同的法定概括移轉主要發生在兩種情形：一是因繼承而發生的。如被繼承人訂立合同后死亡的，繼承人即可依繼承法的規定承受被繼承人在該合同中的權利和義務。一是因法人的分立、合并而發生的。根據《合同法》第90條規定：“當事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使合同權利，履行合同義務。當事人訂立合同后分立的，除債權人和債務人另有約定的以外，由分立法人或者其他組織對合同的權利和義務享有連帶債權，承擔連帶債務。”

　　買賣不破租賃也不是意定的合同權力責任的歸納綜合移轉。因為合同權力責任的歸納綜合移轉關于合同另一方的利益影響之巨，根據我國《合同法》的第八十八條的規定，合同權利義務的概括移轉需經合同對方的同意，而在買賣不破租賃中，由于出租方因房屋所有權人的變化而發生變更，無須承租人的同意。

　　綜上，律師覺得，基于買賣不破租賃而在買受人與承租人之間產生的租賃合同，是基于原租賃合同的前提成立的新合同，并非原合同權力責任的歸納綜合移轉。就本案而言，張某未行使雙方解除權注解其廢棄行使該項權力，該解除權并不能由買受人繼承。進一步言，在張某與盧某租賃時期產生的債務債權均不及時基于買賣不破租賃發生概括移轉，如盧某欠張某的租金，再如張某未及時修復房屋時，盧某自行修復所支出費用的求償權等等。由于買賣不破租賃不是合同權利義務的概括移轉，因此，石某主張合同解除的行為違背了合同的相對性原理，其主張不應支持。如有相關法律問題，可以在線咨詢上海房屋租賃律師。

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