不動(dòng)產(chǎn)共有登記、全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)登記、監(jiān)護(hù)人代為申請、涉及國家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記、依據(jù)人民政府的生效決定單方申請不動(dòng)產(chǎn)登記、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記、房屋交易、納稅、登記簡易辦理問題、農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記等9個(gè)問題作出了詳細(xì)論述，實(shí)務(wù)性極強(qiáng)，值得仔細(xì)研讀。上海閔行區(qū)七寶律師提示根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承。《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

　　上海市閔行區(qū)經(jīng)商住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家稅務(wù)總局共同研究，現(xiàn)答復(fù)如下：閔行區(qū)七寶律師提出不動(dòng)產(chǎn)登記事關(guān)重大財(cái)產(chǎn)權(quán)，關(guān)系各行各業(yè)、影響千家萬戶。近年來，我區(qū)按照黨中央、國務(wù)院“放管服”改革和優(yōu)化營商環(huán)境工作要求，積極貫徹落實(shí)《上海市優(yōu)化營商環(huán)境條例》和《上海市國務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》，以為企業(yè)和群眾“辦好一件好事”為標(biāo)準(zhǔn)，采取信息共享集成、流程集成或人員集成等方式，進(jìn)行全流程優(yōu)化、精簡申請材料、壓縮辦理時(shí)間，切實(shí)便民利企。

　　一、關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題。農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范實(shí)行版》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。
 

　　二、關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題。《農(nóng)村土地承包法實(shí)驗(yàn)版》第41條、第53條，《民法典》第341條、第342條進(jìn)行了明確規(guī)定：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。按照《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕年134號）要求，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記予以五年過渡期，目前該項(xiàng)工作正由農(nóng)村農(nóng)村部門移交給自然資源部門，地方各級自然資源主管部門正按照我區(qū)要求與同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門協(xié)商對接，開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記資料接收工作，將土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。下一步將落實(shí)中央“三權(quán)分置”改革精神，配套修改《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，做好土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，助力鄉(xiāng)村振興。
 

　　三、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記問題。根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。”因此，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)依法可以辦理預(yù)告登記。下一步將結(jié)合《民法典》的實(shí)施，結(jié)合實(shí)踐需求，完善預(yù)告登記相關(guān)制度，保護(hù)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。
 

　　四、七寶宅基地律師認(rèn)為關(guān)于房屋交易、納稅、登記簡易辦理問題。法規(guī)政策對不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間有明確規(guī)定，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第20條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。”《國務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》（國辦發(fā)〔2019〕9號）（以下簡稱國辦9號文）規(guī)定“2019年底前，一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)間力爭分別壓縮至10個(gè)、5個(gè)工作日；2020年底前，一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)間力爭全部壓縮至5個(gè)工作日以內(nèi)。”《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對登記辦理流程進(jìn)行了明確規(guī)定，其中，條例第17條規(guī)定“申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容”。

　　五、 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)共有登記問題。《物權(quán)法》第97條、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第10條規(guī)定，處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外，法律規(guī)定是明確的。對于建議中提到的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以少數(shù)份額共有人不配合而不予辦理登記的問題，屬于執(zhí)行層面的問題，我們將加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格落實(shí)法律規(guī)定，切實(shí)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。
 

　　六、關(guān)于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對建筑物中全體業(yè)主共有部分辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的要求、申請材料等進(jìn)行了明確規(guī)定。按照“物權(quán)法定、權(quán)利設(shè)定和登記確權(quán)”的原則和程序，全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)范圍應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃中予以明確，在建設(shè)工程規(guī)劃審批和實(shí)施時(shí)嚴(yán)格落實(shí)，避免開發(fā)商留有部分房產(chǎn)、出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊，在此基礎(chǔ)上，依法開展登記，明確產(chǎn)權(quán)歸屬、定紛止?fàn)帯?/span>
 

　　七、閔行區(qū)遺產(chǎn)繼承律師認(rèn)為關(guān)于監(jiān)護(hù)人代為申請問題。《民法通則》第16條、17條明確規(guī)定監(jiān)護(hù)人的范圍包括：父母、祖父母、外祖父母、其他個(gè)人或組織等。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.9.2規(guī)定“無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請。……監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料可以是戶口簿、監(jiān)護(hù)關(guān)系公證書、出生醫(yī)學(xué)證明，或所在單位、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監(jiān)護(hù)人的證明材料。父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、監(jiān)護(hù)人對被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的公證材料或者其他材料。”因此，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，監(jiān)護(hù)人范圍并未限定為父母，其他合法監(jiān)護(hù)人也可以依法代為申請辦理登記。
 

　　八、關(guān)于涉及國家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。針對建議中提到的如何判斷

　　閔行區(qū)七寶律師提示國家秘密、哪些事項(xiàng)涉及國家秘密、判斷的主體等問題，根據(jù)《中華人民共和國保守國家秘密法》及其實(shí)施條例等規(guī)定，機(jī)關(guān)、單位確定國家秘密應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家秘密及其密級的具體范圍進(jìn)行，該具體范圍由國家保密局會同中央有關(guān)機(jī)關(guān)制定，在一定范圍內(nèi)印發(fā)。目前，國家保密局已會同有關(guān)部門出臺了相關(guān)領(lǐng)域保密事項(xiàng)范圍，為不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位定密提供了明確依據(jù)。國家保密局將會同相關(guān)部門及時(shí)修訂完善相關(guān)領(lǐng)域保密事項(xiàng)范圍，規(guī)范涉密不動(dòng)產(chǎn)定密依據(jù)，加強(qiáng)涉密不動(dòng)產(chǎn)管理，既確保國家秘密安全，又便利信息資源合理利用。
 

　　九、 關(guān)于依據(jù)人民政府的生效決定單方申請不動(dòng)產(chǎn)登記問題。對于哪一級人民政府有權(quán)作出關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)征收或收回的決定，新《土地管理法》作出了明確規(guī)定。其中，第46條規(guī)定，征收永久基本農(nóng)田、永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的以及其他土地超過七十公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；征收其他土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。第58條規(guī)定，由有關(guān)人民政府自然資源主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。
 

　　總之，閔行區(qū)將深入貫徹落實(shí)《優(yōu)化營商環(huán)境條例》和國辦9號文，加快“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記、交易和繳稅線上線下“一窗受理、并行辦理”，減環(huán)節(jié)、減材料、減時(shí)間、減成本，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記提質(zhì)增效，切實(shí)便民利企，力爭2020年底前一般登記、抵押登記辦理時(shí)間全部壓縮至5個(gè)工作日內(nèi)。對于人民政府作出的決定，當(dāng)事人不服申請法院審理，在判決之前人民政府的決定是否可以作為登記依據(jù)，涉及行政訴訟期間具體行政行為是否停止執(zhí)行的問題。《行政訴訟法》第56條第1款規(guī)定：訴訟期間，不停止行政行為的執(zhí)行。但有下列行政行為之一的，裁定停止執(zhí)行：


　　（一）人民法院認(rèn)為該行政行為的執(zhí)行會給國家利益、社會公共利益造成重大損害的；

　　（二）法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。”因此，人民政府作出決定后，當(dāng)事人不服申請法院審理的，在法院作出判決前，除法院裁定人民政府決定停止執(zhí)行的，決定可以作為登記的依據(jù)。

　　（三）被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；

　　（四）原告或者利害關(guān)系人申請停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該行政行為的執(zhí)行會造成難以彌補(bǔ)的損失，并且停止執(zhí)行不損害國家利益、社會公共利益的；


　　按照《優(yōu)化營商環(huán)境條例》和國辦9號文規(guī)定，我區(qū)加強(qiáng)部門協(xié)同，通過信息、流程或人員集成，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記、交易和繳稅一窗受理、并行辦理，2019年印發(fā)了個(gè)人、企業(yè)和機(jī)關(guān)單位26種不動(dòng)產(chǎn)登記流程優(yōu)化圖，指導(dǎo)各地優(yōu)化流程、精簡材料、統(tǒng)一程序，繪制并公開本地流程圖；2020年，我區(qū)聯(lián)合稅務(wù)總局、銀保監(jiān)會印發(fā)了《關(guān)于協(xié)同推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》，多區(qū)協(xié)同推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”。目前，全國98%的市縣均已公布流程圖，1500多個(gè)市縣已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，近2500個(gè)市縣已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“一窗受理、并行辦理”，全國大部分市縣已經(jīng)基本完成一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)間壓縮至5個(gè)工作日以內(nèi)，方便企業(yè)老百姓辦理業(yè)務(wù)。   上海閔行區(qū)繼承咨詢律師事務(wù)所

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