上海房屋拆遷糾紛律師

　　首先要明確一點，公房不屬于遺產范圍，承租人不能立遺囑指定繼承人，繼承人更不能要求繼承分割承租的公房。

　　公房拆遷給予承租人的補償款，是包括承租人在內的共同居住人的安置補償，如果其中承租人或者某位共同居住人死亡，該承租人或者共同居住人應獲得的拆遷款由其他共同居住人獲得，而不是由死亡人的繼承人獲得。例如，張三承租了單位的公房，張三一直和女兒一起生活，張三的大兒子在杭州工作，后張三死亡，公房拆遷給予100的補償款，如果張三沒有死亡，100萬的補償款張三和女兒各50萬，現在張三死亡，100萬應歸張三的女兒所有，張三的兒子無權要求其中的50萬作為張三的遺產來繼承。

　　這就出現了三個問題：1、共同居住人范圍如何確定；2、承租人死亡后，共同居住人都想承租，誰有權取得承租權；3、承租人死亡后，沒有共同居住人，拆遷款由誰獲得？

　　第一個問題，共同居住人范圍如何確定，依據《北京市公有住宅租賃合同》中規定，租賃期限內，承租方外遷或死亡，承租方同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的視為共同居住人。

　　第二個問題，承租人死亡后，共同居住人都想承租的，應由其相互協商確定，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。不能確定的，由出租人指定承租人。雖然其他的共同居住人沒有獲得承租權，如果符合共同居住人的條件，還是可以獲得拆遷安置補償款。

　　第三個問題，承租人死亡后，沒有共同居住人，拆遷款由誰獲得？這個問題沒有明確的法律規定，實踐中有兩種不同的意見，一是按照遺產繼承，二是由實際承租人繼承。

　　我認為應由實際承租人來獲得，理由在于：

　　1、公房租賃合同屬于合同法的范疇，受合同法調整，實際承租人雖然沒有和出租人達成公房租賃合同，但是，實際承租人支付租金，出租人收取的，合同已經實際履行，視為租賃關系成立，既然拆遷補償款是給予承租人的，那么實際承租人有權獲得。

　　2、承租人的承租權是基于實際履行獲得的，不是基于實際居住人的條件獲得的，所以不能以不夠實際居住人的條件來否定。

　　房屋所有權的取得，分為原始取得和繼受取得兩種。

　　(一)原始取得原始取得是指由于一定的法律事實，根據法律的規定，取得新建房屋、無主房屋的所有權，或者不以原房屋所有的人的權利和意志為根據而取得房屋的所有權。主要包括以下情形：(1)依法建造房屋;(2)依法沒收房屋;(3)收歸國有的無主房屋;(4)合法添附的房屋(如翻建、加層)。

　　(二)繼受取得繼受取得又稱傳來取得，是指根據原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉移之房屋所有權，是以原房屋所有人的所有權和其轉讓所有權的意志為根據的。因法律行為而繼受取得房屋所有權是取得房屋所有權最普遍的方法，通常有以下幾種形式：(1)房屋買賣(包括拍賣);(2)房屋贈與;(3)房屋相互交換。房屋所有權自所有權轉移手續辦理完畢后發生效務，即進行所有權登記后便取得房屋所有權。因法律事件而繼受取得房屋所有權，指因被繼承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件、繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權。

　　根據《民法通則》的有關規定，在有數個繼承人的情況下，中要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的確良房產如果未作分割，則應認為數個繼承人對房產享有共同所有權。公民私有房所有權的概念所謂公民私有房屋所有權，指公民個人依法對個人自有的房屋享有占有、使用、收益、處分提權利。

　　這種公民擁有所有權的房屋，一般稱之為“私房”。主要是通過新建、購買、繼承、受贈等方式取得。公民可以自己使用，享有所有權的各種權能，也可以依法將其中的使用、收益權能與所有權分離，而交給其他單位或個人使用，自己可從中獲得利益。公民享有所有權的房屋，屬于公民的“私有財產”，受到法律的保護，任何單位或個人不得侵犯。但公民也只是享有土地之上的建筑物的所有權，對于房屋所依附于上的土地則只享有使用權，土地的所有權歸國家或集體所有。

　　基本案情

　　1、原告左某一訴稱：

　　我與吳某系夫妻關系，1982年4月11日某鄉政府審核批給社員左某一一處宅基地即某號院；1983年1月30日，雙方結婚，一直居住于此。

　　2012年7月5日，我與吳某協議離婚，協議該處房屋歸吳某。

　　2013年9月，該房屋因某地區改造搬遷革項目被拆遷，我被列為被安置人口。上述房屋拆遷獲得安置房五套。

　　我認為我作為被安置人，該五套安置房中包括了補償給我的房屋。但我曾同吳某協商分割安置房，其均不理睬。故訴至法院，請求依法分割拆遷安置房，判令分割支持改造項目補助費、困難補助費、其他補助費中應屬于我方的部分十二萬元。

　　2、被告吳某辯稱：

　　我不同意左某一的訴訟請求。

　　首先，左某一已經喪失訴爭院落的宅基地使用權，不屬于訴爭院落的宅基地使用權人。訴爭院落在拆遷之前全部建成二層樓房，沒有空閑院落。離婚時，左某一已經放棄了所有地上物的權利，且自離婚后獲取了共同財產的折價款，徹底搬離訴爭院落，故左某一已經自愿放棄訴爭院落的宅基地使用權，不再屬于訴爭院落的房屋所有權人及宅基地使用權人，故對訴爭院落不享有任何的權利。

　　其次，訴爭院落的拆遷采取的是宅基地1:1置換后花錢選購安置房的方式進行的搬遷，與訴爭院落的戶口情況毫無關系，左某一僅僅是因為離婚后無法正常遷出戶口才將戶口空掛在訴爭宅院，拆遷利益的獲取與有無其戶口毫無關系，且我未因左某一空掛戶口而獲取額外的利益，故訴爭院落的所有拆遷利益包括錢款和安置房均與左某一。訴爭院落拆遷獲取的安置樓房是基于宅基地使用權而獲取，因左某一不屬于宅基地使用權人，也不屬于訴爭院落的實際居住人，故安置樓房應全部歸我所有，左某一無權要求分割。

　　根據當時的拆遷政策顯示：支持改造項目補助按照每院二十萬元補助，而不是按照戶口進行補助，因左某一與所拆遷的房屋與院落已無關且不屬于實際居住人員，故根本無法享受該筆款項，是我在支持改造項目，而不是原左某一在支持改造項目，故該筆款項應當全部歸我所有。困難補助是按戶給予最高不超過十萬元，明確是補助左某二，故左某一無權要求分割此名目下的錢款。拆遷協議中其他補助費三十萬，明確是補助吳某，也與左某一無關。

　　3、第三人左某二、呂某一、呂某二共同稱：

　　我三人未與吳某就拆遷補償利益的分割達成一致意見，但現在吳某手上的拆遷款已經為我家三人購買了一臺車輛。

　　二、法院查明

　　2014年4月5日，某公司（甲方）與吳某（乙方）簽訂《某區域改造搬遷補償安置協議書》，內容如下：甲方因某區域改造搬遷建設需要，須拆除乙方在某號院房屋并搬遷乙方使用的宅基地。為確保搬遷工作順利進行，保護甲、乙方合法權益，依照《某區域改造搬遷方案》及《實施細則》和有關文件規定，甲、乙雙方經協商，同意實行本辦法，并就相關事項達成如下協議：一、甲、乙雙方確認，乙方合法有效的宅基地面積為一百九十二平方米，安置人口5人，被搬遷人吳某，共居人分別是左某一、左某二、呂某一、呂某二。二、乙方置換、購買安置房共計5套，總建筑面積二百六十平方米。三、合法有效宅基地面積置換安置樓房面積，面積不足，按以下辦法處理：置換后，若安置樓房面積超過合法有效宅基地面積68平方米，依據本次改造搬遷方案，應補交購房款。四、安置樓房的建筑面積以實測建筑面積為準。五、乙方在合法有效宅基地范圍內的房屋建筑面積為155平方米，依據本次改造搬遷方案及《某房屋重置成新價評估技術標準》，經某房地產咨詢評估有限公司評估，給予乙方評估作價款15.7萬元。六、乙方須在本協議簽訂之日起10天內完成搬遷，由甲方驗收完畢，將被拆遷房屋交由甲方拆除。七、款項結算：1、依據本次改造拆遷方案，結合本戶實際情況，應得各項補償、補助、獎勵共計99.59萬元；2、依據本次改造搬遷方案及本協議第三條第（一）款，乙方應補交購房款49.74萬元。3、乙方置換安置房超出乙方搬遷宅基地面積部分應補交的購房款，由甲方從乙方搬遷應得的地上物補償、搬遷補助費、獎勵費中扣抵。4、乙方補償、補助及獎勵費扣抵購房款后余款為65.51萬元。5、甲方應當在乙方搬遷原有住房30個工作日內，向乙方開具領款憑證，由乙方按照有關規定持領款憑證到銀行支取補償款。八、交房期限及違約責任：1、甲方須在乙方簽訂《某區域改造搬遷補償安置協議書》之日起三年內向乙方移交安置房。乙方延付甲方上述約定款項的，甲方有權延期交房。...

　　為查明事實，法院調取了某號院房屋拆遷檔案。其中有《公示》一份，內容如下：吳某確權面積192平米，經村委會改造搬遷評議小組評議，被搬遷人吳某家庭5口人結構，符合住房困難條件，同意本戶在確權面積的基礎上增加57.44平米。

　　《住房困難戶確認記錄》一份，內容如下：被搬遷人：吳某；被搬遷人住房困難情況說明：吳某家中老少共5口人住房緊張，按現有的安置政策，無法滿足今后住房需求，在現有政策基礎上增加購房面積，請領導予以考慮照顧。吳某。評議小組意見：經評議，在確權面積上增57.44平米。公示結果：無異議。村委會審核意見：同意。

　　《特困補助確認記錄》一份，內容如下：被搬遷人：吳某；被搬遷人生活特別困難說明：家庭成員左某二因失業，申請依照《某區域改造搬遷方案》及《實施細則》規定，享受特困補助十萬元。拆遷公司意見：建議村委會予以認定。村委會審核意見：同意。

　　《其他補助申請表》一份，內容如下：被搬遷人：吳某；其他補助金額：30萬元；基本情況：本人因生活困難，收入低，常年服藥。特此申請。吳某。拆遷公司意見：同意。村委會意見：同意。

　　左某一提交1987年4月11日申請人左某一被批準在某號院建房的施工許可一份，以主張其系某號院宅基地所有權人。對施工許可的真實性，吳某予以認可，但認為當時她已經和左某一結婚，故批準建房是針對家庭而言。且吳某與左某一均系當地村民。

　　吳某為證明左某一已經放棄某號院上全部房產提交離婚協議書一份，內容如下：姓名：左某一；姓名：吳某。雙方于1983年8月10日在海淀區人民政府辦理結婚登記，現因男方有外遇原因離婚。經協商我倆達成以下協議：一、雙方自愿離婚，婚生女左某二已成年。二、雙方財產男方只要10萬元人民幣，其余財產房產歸女方吳某所有。（房產現產權人為男方）三、雙方無債權債務。雙方根據上述離婚協議于2012年7月5日辦理了離婚手續。

　　三、法院判決

　　北京市海淀區人民法院經審理判決：

　　1、原告吳某給付被告左某一拆遷補償款5萬元；

　　2、駁回被告左某一的其他訴訟請求。

　　四、上海房屋拆遷糾紛律師點評

　　公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。涉案拆遷協議中，左某一被列明為共居人，其作為某號院拆遷的拆遷安置人口，應取得吳某利用其作為拆遷安置人口所取得的部分拆遷利益。

　　由于左某一在與吳某的離婚協議中明確表示將某號院內財產房產全部歸女方所有，故基于房產所取得的拆遷利益左某一不應再向吳某主張。

　　左某一在離婚后，不實際在某號院內居住，故補償實際搬家人的相關費用，其亦不應向吳某主張。

　　在拆遷安置補償中，困難補助費及其他補助費都明確了補償的對象，故該部分拆遷利益，亦與左某一無關。

　　綜上，根據拆遷協議及拆遷檔案的內容，結合拆遷政策，法院判決吳某應當給付左某一拆遷補償利益5萬元是合理的。

　　現左某一要求分得拆遷安置房屋一套，因房屋尚未建成，故其主張的標的尚不存在，可以在房屋建成后依法主張相應權益。

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