購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)
由于購買的“小產(chǎn)權(quán)房”是國家不認(rèn)可的，購買人在法律上并非屬于合法的物權(quán)享有者，一旦國家要鐵了心要強(qiáng)拆，對于購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人而言，依法是得不到補(bǔ)償?shù)模瑖乙彩遣豢赡苡枰匝a(bǔ)償?shù)摹?
1.“小產(chǎn)權(quán)房”交易流通中簽訂的合同通常都屬于無效合同。當(dāng)然，本律師也曾見到過有法院判決“小產(chǎn)權(quán)房”的交易合同有效的，但是目前我國司法實(shí)踐中，判決合同無效是主流觀點(diǎn)，也是符合法律規(guī)定。對于極個(gè)別法院判決確認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”交易所簽訂的合同為有效，估計(jì)是迫于當(dāng)?shù)卣畨毫蛘呤穷櫦扇后w事件。實(shí)務(wù)中，由于“小產(chǎn)權(quán)房”的交易流通所簽訂的合同是無效的，當(dāng)購“小產(chǎn)權(quán)房”人主張賠償時(shí)，人民法院可能會(huì)因?yàn)橘彙靶‘a(chǎn)權(quán)房”人自身有過錯(cuò)，而不支持購“小產(chǎn)權(quán)房”人的要求賠償損失的訴訟請求。
由于“小產(chǎn)權(quán)房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權(quán)房”的交易流通存在很多的限制，因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”只具有商品房的使用性質(zhì)，但缺乏商品房的法律性質(zhì)，“小產(chǎn)權(quán)房”本質(zhì)上屬于農(nóng)房，不屬于商品房。所以，一旦“小產(chǎn)權(quán)房”房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題、公共設(shè)施維護(hù)等出現(xiàn)爭議時(shí)，在司法審判實(shí)踐中，法律法規(guī)及國家政策對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用于“小產(chǎn)權(quán)房”，人民法院在審理“小產(chǎn)權(quán)房”交易流通案件時(shí)，不能使用商品房買賣的相關(guān)法律規(guī)定及司法解釋的規(guī)定，在此情況下，對于購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人而言，權(quán)益很難得到保護(hù)。
2.對于購買的是真正建設(shè)中的“小產(chǎn)權(quán)房”，購買人與出賣人簽訂合同并支付購房價(jià)款后，一旦國土主管部門、建設(shè)主管部門、城管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門進(jìn)行政策嚴(yán)肅整頓，特別是政府大力推動(dòng)拆違執(zhí)法時(shí)，在建中的“小產(chǎn)權(quán)房”可能就會(huì)胎死腹中，被相關(guān)部門進(jìn)行整治和強(qiáng)制拆違。一旦被行政強(qiáng)制拆除后，作為購買“小產(chǎn)權(quán)房”的一方而言，只能向出賣人或開發(fā)商要求退款，索要已經(jīng)支付的購房款。但是，如果一旦出賣人或開發(fā)商跑路或者缺乏退款能力，那么對于購買“小產(chǎn)權(quán)房”的市民而言，“小產(chǎn)權(quán)房”房屋未拿到，購房款也未索要成功，那真是偷雞不成蝕把米，悔恨已晚亦。
可能有人會(huì)提出來，在國家主管部門進(jìn)行強(qiáng)拆的時(shí)候，要求國家補(bǔ)償，否則不允許拆除。對于有此想法的人，本律師表示理解和同情。
3.“小產(chǎn)權(quán)房”得不到法律認(rèn)可和保護(hù)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，隨時(shí)都存在被政府按照違法建筑進(jìn)行強(qiáng)拆的重大風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，已經(jīng)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人要想再流轉(zhuǎn)、交易也就會(huì)更難。“小產(chǎn)權(quán)房”交易流通受限，那么“小產(chǎn)權(quán)房”的保值、增值就很難，購買“小產(chǎn)權(quán)房”作為投資，那必然是失敗的。
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