在簽訂房屋買(mǎi)賣合同、房地產(chǎn)交易時(shí)遇到的風(fēng)險(xiǎn)較大的是二手房交易。新房出現(xiàn)問(wèn)題可以去找開(kāi)發(fā)商投訴協(xié)商，二手房維權(quán)相對(duì)困難，有時(shí)可能連人也找不到。二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)管理部位備過(guò)案、并完成登記、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。在買(mǎi)房時(shí)除了仔細(xì)審查合同權(quán)利義務(wù)條款時(shí)，還應(yīng)審查房屋權(quán)屬、賣方主體資格、房屋質(zhì)量，房款支付方式等。確保房屋買(mǎi)賣雙方順利完成買(mǎi)賣房產(chǎn)過(guò)戶登記。針對(duì)上海房屋買(mǎi)賣交易應(yīng)注意的一些細(xì)節(jié)和情形，給出法律意見(jiàn)，僅供參考。

　　一、房屋權(quán)屬審查

　　買(mǎi)賣過(guò)程中房屋所有權(quán)證有可能作假，因此委托房產(chǎn)律師或雙方到房產(chǎn)交易中心核對(duì)權(quán)屬真?zhèn)巍Ｙ?gòu)房者最好在買(mǎi)賣房屋前做好房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作，提高購(gòu)房買(mǎi)賣效率，防止被欺騙，造成巨大損失。建議在交定金前，必須先行查清房屋權(quán)屬情況。如果抵押或者查封狀態(tài)，則要及時(shí)中止交易或解除合同，即使買(mǎi)賣合同生效，也不能夠過(guò)戶。如果出賣人沒(méi)有能力償還貸款，導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛被查封。有時(shí)還遇到在過(guò)戶前房屋剛剛被債主查封情形。另外物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。因此有抵押的房屋一定要先還清銀行貸款，才能登記過(guò)戶。

　　是否存在共有產(chǎn)權(quán)人

　　房屋共有權(quán)是否存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，涉及到出賣方出賣房屋是否構(gòu)成真實(shí)意表示。因此買(mǎi)房過(guò)程應(yīng)特別注意，共有產(chǎn)權(quán)人是指多個(gè)人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)。出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。共有權(quán)人一般會(huì)記載在產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的，可如果是夫妻共有的情況就不一定會(huì)有記載顯示，如果是夫妻共有產(chǎn)權(quán)在簽訂合同時(shí)要讓夫妻雙方在買(mǎi)賣合同上簽字。

　　房屋質(zhì)量問(wèn)題

　　房屋特別是二手房屋，由于也有一定年限，可能會(huì)存在漏水、墻體開(kāi)裂，裝修、裝飾是否老化，有無(wú)安全隱患等問(wèn)題。而發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題想解除合同的前提條件是合同目的不能實(shí)現(xiàn)。依《合同法》規(guī)定，因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。但這時(shí)主張解除合同的買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)負(fù)舉證責(zé)任，這對(duì)一個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)災(zāi)難。但如果對(duì)于出賣人已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)受人明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的責(zé)任。

　　房屋是否出租

　　依《合同法》規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。此時(shí)，如果房屋已出租給承租方，會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)后無(wú)法實(shí)際居住。如標(biāo)的房屋存在租賃合同，應(yīng)盡量讓房東在交易前處理好租賃事宜。讓賣方出具承租方已放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明，避免租客以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。或者讓賣方出具解除合同證明。

　　明確稅費(fèi)承擔(dān)責(zé)

　　二手房交易過(guò)程需交納增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等。交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，建議兩人同時(shí)到場(chǎng)交納;以避免沒(méi)有交稅而無(wú)法過(guò)戶。此外交房一般還涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱瓒酱儋u方繳清費(fèi)用。

　　房款支付風(fēng)險(xiǎn)

　　二手房交易中，如果買(mǎi)賣雙方自行支付房款，沒(méi)有第三方參與進(jìn)來(lái)的話，就很有可能會(huì)發(fā)生糾紛。尤其是對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，會(huì)導(dǎo)致錢(qián)房?jī)墒Аp失慘重。所以建議購(gòu)房者先將房款交給買(mǎi)賣雙方都信任的第三方平臺(tái)，如上海律師事務(wù)所、房產(chǎn)中介等。看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金時(shí)要慎重。不要忽視定金環(huán)節(jié)。如果此時(shí)的房子還在按揭中，定金建議不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買(mǎi)賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定過(guò)戶完成之后支付定金，但需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒(méi)有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。買(mǎi)賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議，約定在交易中心完成手續(xù)后，支付到到賣家賬戶上。當(dāng)下樓價(jià)上漲，買(mǎi)家如想防止賣家毀約不賣，可多交購(gòu)房定金或約定高額違約金，以提高賣方違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%。賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約。所以預(yù)約買(mǎi)賣合同中應(yīng)注明交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖等條款。

　　物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)

　　二手房在購(gòu)買(mǎi)之前已經(jīng)有人居住過(guò)，所以大家在辦理房屋交接時(shí)，一定要先要求賣方將物業(yè)、供暖等費(fèi)用結(jié)清。如不核實(shí)清楚，買(mǎi)方將可能為出售方的各項(xiàng)欠費(fèi)買(mǎi)單。這一點(diǎn)，也是買(mǎi)二手房不能夠忽略的。如果買(mǎi)賣房產(chǎn)時(shí)還包括家具家電，還要核實(shí)清楚物品清單。建議可抄寫(xiě)一份《清單》，并在合同約定家私電歸屬權(quán)及違約責(zé)任。

　　陰陽(yáng)合同和戶口問(wèn)題

　　此外還有陰陽(yáng)合同問(wèn)題和戶口問(wèn)題也是要額外注意的。有些人為了避稅，會(huì)簽訂價(jià)款約定不一致的陰陽(yáng)合同。一旦產(chǎn)生法律糾紛，法院會(huì)認(rèn)定真實(shí)交易合同為真實(shí)的買(mǎi)賣合同。所以最好避免簽訂陰陽(yáng)合同。.戶口問(wèn)題也是房屋交易時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。以免造成不必要損失，如子女上學(xué)問(wèn)題。

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