隨著城市化進(jìn)程的加快和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象越來越普遍。在實(shí)踐中，租賃物的處分和占有容易成為訴訟糾紛和執(zhí)行問題的觸發(fā)點(diǎn)，在此背景下，筆者認(rèn)為，基于優(yōu)先購買權(quán)考慮的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)，賦予法定轉(zhuǎn)租人優(yōu)先購買權(quán)，具有法律和實(shí)踐的合理性。對于相關(guān)情況你了解多少呢？接下來和上海買賣合同律師一起看看吧。

　　賦予次承租人可以優(yōu)先選擇購買權(quán)的必要性和可行性進(jìn)行分析

　　1.轉(zhuǎn)租合同對出租人具有約束力。 由于租賃關(guān)系是一種信托關(guān)系，即轉(zhuǎn)租人對房屋的使用以及收入行為對出租人所有權(quán)的限制，各國法律對轉(zhuǎn)租行為進(jìn)行了規(guī)范。 《民法典》第7116條規(guī)定，經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

　　承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 由此可見，分承租人的租賃權(quán)必須建立在出租人自由處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利基礎(chǔ)上，這符合意思自治原則，是法律所承認(rèn)的。 轉(zhuǎn)租關(guān)系雖然發(fā)生在分承租人和承租人之間，但其法律依據(jù)是出租人授予承租人轉(zhuǎn)租權(quán)。

　　租賃合同的相對性由于財(cái)產(chǎn)所有人設(shè)定自己的生育權(quán)的行為而擴(kuò)大，使得轉(zhuǎn)租合同對出租人具有約束力。

　　2.轉(zhuǎn)租人對該財(cái)產(chǎn)的實(shí)際占有和使用使轉(zhuǎn)租人有權(quán)享有優(yōu)先可操作性權(quán)利。承租人通過租賃關(guān)系取得財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)出租人同意再次轉(zhuǎn)讓給分租人，導(dǎo)致權(quán)利的有效期延長后，分租人即構(gòu)成財(cái)產(chǎn)的實(shí)際占有。

　　由于承租人通過轉(zhuǎn)租合同放棄對財(cái)產(chǎn)的占有，不再占有財(cái)產(chǎn)，分租人對財(cái)產(chǎn)的實(shí)際占有符合《民法典》第四百五十八條的規(guī)定，并以契約關(guān)系為基礎(chǔ)，分租人是財(cái)產(chǎn)受益人的實(shí)際使用，優(yōu)先購買更有利于實(shí)現(xiàn)物權(quán)與法律關(guān)系的統(tǒng)一。

　　3.符合社會(huì)公平環(huán)境保護(hù)的現(xiàn)實(shí)生活需要。優(yōu)先選擇購買權(quán)制度進(jìn)行設(shè)計(jì)的首要研究目的是保護(hù)自己居住生活權(quán)。

　　在房產(chǎn)被轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人才是房產(chǎn)的實(shí)際使用人，如果沒有局限于原租賃服務(wù)合同的相對性，不承認(rèn)次承租人的優(yōu)先購買權(quán)，便違背了優(yōu)先購買權(quán)設(shè)立的目的，不能解決實(shí)際發(fā)展發(fā)揮該制度的效力價(jià)值。不管是出于盈利還是原租賃市場需求不斷發(fā)生時(shí)間變化，既然承租人已經(jīng)成為合法轉(zhuǎn)讓其使用這些權(quán)利，對房產(chǎn)的實(shí)際工作需求我們應(yīng)當(dāng)弱于次承租人，房產(chǎn)對次承租人來說則具有影響更大的使用經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

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