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　　物業管理公司作為受托實施管理的公司，應當按照《物業管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，因此，物業管理公司是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發現問題時向業主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。

　　因此，只要小區管理部向業主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業主的違約行為物業管理公司不承擔責任。

　　但是，如果物業管理公司根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業主委員會，物業管理公司就違背了物業管理合同的義務，此時應當承擔相應的違約責任。

　　綜上可知，業主違章搭建的行為影響了小區這個整體商品的整體外觀，且沒有履行對業主自身行為規范的約定，物業公司是有必要對其進行監管和限制的；但物業管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權限，且不利于矛盾的解決。物業公司應把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務中，設法得到業主的理解與支持。

　　商戶欠租物業能夠采取強制措施嗎

　　1、物業項目在招租招商過程中，要對租戶的商業信譽及其行業前景做出適當的調研，盡可能避免可能出現的風險。

　　2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據1998年建設部《關于物業轉讓、租賃的管理準則》規定：對欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效回應，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現后遺癥的可能性降至最低。

　　3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些“質地較為優良”的公司或對整個項目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當的寬限和減免，在對這類公司采取處理措施時一般應適當留出余地。

　　4、對欠租租戶采取措施的基礎是與之簽署了具備法律效力的租賃合同，因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業管理專家們的意見。

　　面對樓上漏水卻遲遲未得到解決，甚至物業也置之不理的情況，作為樓下住戶的您一定感到非常困擾和無奈。別擔心，深圳房產糾紛律師為您提供一些實用的建議和解決方法，幫助您有效應對這一難題。

　　### 一、確認漏水原因與責任歸屬

　　首先，需要明確的是漏水的原因和責任歸屬。根據《中華人民共和國民法典》第二百九十六條的規定，不動產權利人因用水、排水等利用相鄰不動產時，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。因此，如果樓上漏水是由于其不當行為或疏于管理導致的，樓上業主應承擔相應的責任。

　　1. **自行勘查**：初步判斷漏水點及原因，如管道老化、防水層失效等。

　　2. **專業鑒定**：若自行難以確定，可請專業維修人員或第三方鑒定機構進行勘查，明確責任。

　　### 二、與樓上鄰居友好協商

　　在明確了漏水原因和責任后，第一步應嘗試與樓上鄰居進行友好協商，畢竟遠親不如近鄰，和睦的鄰里關系有助于問題的順利解決。

　　1. **主動溝通**：以平和的態度向樓上鄰居說明情況，請求其盡快采取措施修復漏水問題。

　　2. **提出方案**：可以共同商討解決方案，如共同請專業維修人員上門查看等。

　　3. **書面通知**：若口頭協商無果，可通過書面形式發送《告知函》，要求其在合理期限內修復漏水問題。

　　### 三、求助物業或社區居委會

　　如果樓上鄰居不配合，您可以求助于小區物業或社區居委會。他們作為中間協調者，有時能促成雙方達成一致。

　　1. **聯系物業**：向物業公司反映情況，要求其介入調解，并監督樓上鄰居的修復工作。

　　2. **社區居委會**：若物業不作為，可進一步向社區居委會求助，利用社區的力量推動問題的解決。

　　### 四、采取法律手段維權

　　當協商無果、物業不管時，您可以考慮通過法律途徑來維護自己的合法權益。以下是一些具體的步驟和注意事項：

　　1. **收集證據**：拍攝照片、視頻等證據材料，記錄漏水情況及造成的損失；保留與樓上鄰居、物業溝通的記錄。

　　2. **提起訴訟**：向法院提起相鄰權糾紛訴訟，要求樓上鄰居停止侵害、排除妨礙、賠償損失等。

　　3. **申請訴前調解**：在正式立案前，可向法院申請訴前調解，爭取以更快速、和平的方式解決糾紛。

　　4. **執行判決**：若法院判決支持您的訴求，但樓上鄰居仍不履行義務，可申請強制執行。

　　### 五、案例分析與注意事項

　　在實際案例中，因樓上漏水引發的糾紛屢見不鮮。例如，某小區高層住宅因樓上鄰居洗澡時大量積水滲漏至樓下，導致樓下天花板受損嚴重。樓下住戶多次與樓上協商無果后，委托律師提起訴訟，最終法院判決樓上鄰居承擔全部修復費用及樓下住戶的部分財產損失。

　　在處理此類糾紛時，需要注意以下幾點：

　　1. **及時行動**：漏水問題一旦發現應立即采取措施，避免損失擴大。

　　2. **保留證據**：證據是維權的關鍵，務必做好收集和保存工作。

　　3. **合法合規**：在維權過程中應遵守法律法規，不得采取過激行為。

　　4. **尋求專業幫助**：如有需要，可及時咨詢專業律師或相關機構以獲取更準確的法律意見和幫助。

　　總之，面對樓上漏水物業不管的情況，我們應保持冷靜和理性，通過友好協商、求助物業、法律維權等多種途徑來解決問題。同時，也應加強鄰里之間的溝通和理解，共同維護和諧的居住環境。

　　根據《物業管理條例》第62條規定：“物業服務企業應當按照約定提供物業服務”以及《物業管理條例》相關規定執行；物業服務企業未履行物業服務合同約定或者法律、法規規定應當由當事人承擔法律責任的事項的除外。

　　在物業管理區域內發生突發事件或者意外事件的時候，應當立即采取避險措施以避免損害擴大或者造成其他損害；并應當在合理期限內提供應急處置措施和相關技術服務和協助。

　　緊急情況下依法可以采取自救措施的；其他相關事項可以根據實際情況向當地公安機關報案或依法向有關部門求助。對采取相應措施仍不能消除危險的，應當立即向公安機關報告。

　　根據物業管理的理論，業主有監督物業服務企業履行物業服務合同的權利。該小區沒有安裝監控器，是屬于物業的過錯，應該由物業承擔維修責任。非常幸運的是，該小區的物業服務企業，因為業主提出的建議和意見，馬上認識到了不足之處，并及時的采取措施，計劃安裝監控器，這樣使業主的權利得到了保障。

　　同時，根據物業管理條例第三十六條：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。